這是一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)講義PPT素材，主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究、組織市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)、商務(wù)環(huán)境分析等內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的要求：準(zhǔn)確性-----對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)查必須堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度、求實(shí)的精神，客觀地反映事實(shí)。要認(rèn)真鑒別信息的真實(shí)性和可信度，要求做到信息的根據(jù)充分、推理嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確可靠。及時(shí)性------任何市場(chǎng)信息、重要的情報(bào)，都有極為嚴(yán)格的時(shí)間規(guī)定性。針對(duì)性------根據(jù)目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財(cái)，事倍功半。系統(tǒng)性------市場(chǎng)信息在時(shí)間上應(yīng)有連貫性，在空間上應(yīng)有關(guān)聯(lián)性，隨著時(shí)空的推移和改變，市場(chǎng)將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴(kuò)充。規(guī)劃性------既要廣辟信息來(lái)源，又要分清主次、突出重點(diǎn)；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要充分利用各方面的力量，又要有專業(yè)化的組織和統(tǒng)一管理。預(yù)見(jiàn)性 ------市場(chǎng)信息的收集和整理，既要滿足當(dāng)前經(jīng)營(yíng)決策的需要，又要分析變化的未來(lái)趨勢(shì)，預(yù)見(jiàn)今后的發(fā)展。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)講義PPT素材哦。

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房地產(chǎn)策劃師（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）awI紅軟基地
培訓(xùn)講義awI紅軟基地
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)     黃福新awI紅軟基地
第一章    房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究awI紅軟基地
第一節(jié)    組織市場(chǎng)調(diào)查awI紅軟基地
第二節(jié)    市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)awI紅軟基地
第三節(jié)    商務(wù)環(huán)境分析awI紅軟基地
第一節(jié)    組織市場(chǎng)調(diào)查awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 1    選擇市場(chǎng)調(diào)查方法awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 2    組織市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 3    市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 1    選擇市場(chǎng)調(diào)查方法awI紅軟基地
        重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容awI紅軟基地
                            和流程awI紅軟基地
能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法awI紅軟基地
一般了解：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的awI紅軟基地
                            和主題awI紅軟基地
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容awI紅軟基地
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研awI紅軟基地
(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研awI紅軟基地
(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研awI紅軟基地
(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研awI紅軟基地
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研awI紅軟基地
政治法律環(huán)境調(diào)研awI紅軟基地
經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研awI紅軟基地
社會(huì)環(huán)境調(diào)研awI紅軟基地
社區(qū)環(huán)境調(diào)研awI紅軟基地
(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研awI紅軟基地
房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研awI紅軟基地
房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研awI紅軟基地
房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研awI紅軟基地
(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研awI紅軟基地
供給總量調(diào)研awI紅軟基地
供給市場(chǎng)調(diào)研awI紅軟基地
各類物業(yè)銷售情況調(diào)研awI紅軟基地
其他調(diào)研awI紅軟基地
(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研awI紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研awI紅軟基地
房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研awI紅軟基地
房地產(chǎn)促銷調(diào)研awI紅軟基地
房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研awI紅軟基地
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的流程awI紅軟基地
（1）初步調(diào)查awI紅軟基地
情況分析awI紅軟基地
預(yù)備調(diào)查awI紅軟基地
決定調(diào)查范圍awI紅軟基地
（2）資料收集awI紅軟基地
次級(jí)資料的來(lái)源awI紅軟基地
原始資料的收集方法awI紅軟基地
（3）設(shè)計(jì)調(diào)查表awI紅軟基地
決定調(diào)查方式awI紅軟基地
決定問(wèn)題類型awI紅軟基地
（4）選樣awI紅軟基地
（5）資料整理與分析awI紅軟基地
編輯、編號(hào)awI紅軟基地
制表awI紅軟基地
分析與解釋awI紅軟基地
（6）調(diào)查報(bào)告的準(zhǔn)備與提交awI紅軟基地
調(diào)查報(bào)告要求：awI紅軟基地
客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果awI紅軟基地
報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出awI紅軟基地
文字精練，用語(yǔ)中肯awI紅軟基地
結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)awI紅軟基地
報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖awI紅軟基地
報(bào)告完整，印刷清楚美觀 awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 2    組織市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)awI紅軟基地
一、重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的awI紅軟基地
        基本素質(zhì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查隊(duì)伍的awI紅軟基地
        組建形式awI紅軟基地
二、能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的awI紅軟基地
        培訓(xùn)內(nèi)容awI紅軟基地
三、一般了解：選擇市場(chǎng)調(diào)研公司awI紅軟基地
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的        基本素質(zhì)awI紅軟基地
要具備良好的知識(shí)結(jié)構(gòu) awI紅軟基地
要具備市場(chǎng)信息分析能力 awI紅軟基地
要具備較強(qiáng)的社交能力 awI紅軟基地
要具備敏銳的觀察力 awI紅軟基地
要具備語(yǔ)言技巧 awI紅軟基地
要具備努力上進(jìn)的精神 awI紅軟基地
要具備良好的心理素質(zhì)awI紅軟基地
要具備外在的條件 awI紅軟基地
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查隊(duì)伍的        組建形式awI紅軟基地
組建專門的市場(chǎng)調(diào)查部awI紅軟基地
臨時(shí)組建市場(chǎng)調(diào)查小組awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 3    市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫awI紅軟基地
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的要求awI紅軟基地
準(zhǔn)確性-----對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)查必須堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度、求實(shí)的精神，客觀地反映事實(shí)。要認(rèn)真鑒別信息的真實(shí)性和可信度，要求做到信息的根據(jù)充分、推理嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確可靠。 awI紅軟基地
及時(shí)性------任何市場(chǎng)信息、重要的情報(bào)，都有極為嚴(yán)格的時(shí)間規(guī)定性。 awI紅軟基地
針對(duì)性------根據(jù)目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財(cái)，事倍功半。awI紅軟基地
系統(tǒng)性------市場(chǎng)信息在時(shí)間上應(yīng)有連貫性，在空間上應(yīng)有關(guān)聯(lián)性，隨著時(shí)空的推移和改變，市場(chǎng)將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴(kuò)充。awI紅軟基地
規(guī)劃性------既要廣辟信息來(lái)源，又要分清主次、突出重點(diǎn)；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要充分利用各方面的力量，又要有專業(yè)化的組織和統(tǒng)一管理 。awI紅軟基地
預(yù)見(jiàn)性 ------市場(chǎng)信息的收集和整理，既要滿足當(dāng)前經(jīng)營(yíng)決策的需要，又要分析變化的未來(lái)趨勢(shì)，預(yù)見(jiàn)今后的發(fā)展。 awI紅軟基地
 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的要素awI紅軟基地
研究目標(biāo)------主要是將研究項(xiàng)目要解決的問(wèn)題、熱點(diǎn)以及管理層希望達(dá)到的日標(biāo)等，以簡(jiǎn)明的語(yǔ)言表述出來(lái)。awI紅軟基地
研究背景------包括委托方提出這一研究主題的原因；明確研究主題確定的基本過(guò)程，包括與委托方的討論、與行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士進(jìn)行討論、分析二手(次級(jí))資料和定性調(diào)研的情況；說(shuō)明指導(dǎo)調(diào)研的理論基礎(chǔ)、分析手段以及涉及的基本假設(shè)條件。awI紅軟基地
研究設(shè)計(jì)方案 ------一般應(yīng)包括研究方案設(shè)計(jì)的主要思路、信息來(lái)源、對(duì)二手資料和原始資料收集的安排、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、抽樣技術(shù)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研安排、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的全過(guò)程。awI紅軟基地
研究方法 ------主要是說(shuō)明最終選擇的研究方法、選擇的理由及操作的基本思路，其中對(duì)于選擇某種具體研究方法的理由的陳述是最重要的。awI紅軟基地
研究結(jié)論和建議------通過(guò)次級(jí)(二手)資料、定性調(diào)研等得到了多種多樣的結(jié)論，對(duì)于由多方面來(lái)源形成的可以相互印證的結(jié)論，其可信度比較高，要在研究報(bào)告中全面顯現(xiàn)。還要向管理層提供一些建議awI紅軟基地
局限性和應(yīng)用注意事項(xiàng)------研究者總是在這些限制下尋求一個(gè)合理的度，其結(jié)果是，調(diào)研結(jié)論的精確度始終是一個(gè)相對(duì)的概念，研究者和管理層不能也不應(yīng)該對(duì)此寄予過(guò)高的期望。反過(guò)來(lái)說(shuō)，研究者在報(bào)告中就要將這些局限性交代清楚，明確研究足在何種限制條件下進(jìn)行的，結(jié)論和建議在何種假設(shè)前提下才能成立。awI紅軟基地
在局限性和應(yīng)用注意事項(xiàng)的寫作中，要保持一種客觀理性的態(tài)度，提出應(yīng)用時(shí)的中肯意見(jiàn)。 awI紅軟基地
（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的規(guī)范結(jié)構(gòu) awI紅軟基地
封面和扉頁(yè)awI紅軟基地
目錄頁(yè)awI紅軟基地
摘要awI紅軟基地
正文awI紅軟基地
附錄awI紅軟基地
第二節(jié)    市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 1    房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 2    房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元1    房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法awI紅軟基地
    重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路 、內(nèi)容awI紅軟基地
                        和方法awI紅軟基地
能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的含義、作用awI紅軟基地
                        和類型awI紅軟基地
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路awI紅軟基地
（1）三個(gè)層次 awI紅軟基地
區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析awI紅軟基地
專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 awI紅軟基地
項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析awI紅軟基地
（2）兩個(gè)方面awI紅軟基地
供給awI紅軟基地
需求awI紅軟基地
（3）三個(gè)時(shí)段awI紅軟基地
過(guò)去awI紅軟基地
現(xiàn)在awI紅軟基地
將來(lái)awI紅軟基地
（4）五個(gè)基本影響因素awI紅軟基地
經(jīng)濟(jì)awI紅軟基地
人口awI紅軟基地
區(qū)位awI紅軟基地
地點(diǎn)awI紅軟基地
心理awI紅軟基地
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容awI紅軟基地
（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析awI紅軟基地
地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析 awI紅軟基地
地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析awI紅軟基地
（2）區(qū)位分析awI紅軟基地
區(qū)位分析是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。awI紅軟基地
要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。awI紅軟基地
（3） 市場(chǎng)概況分析awI紅軟基地
對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢(shì)分析。awI紅軟基地
把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。awI紅軟基地
找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。awI紅軟基地
（4）專業(yè)市場(chǎng)供求分析awI紅軟基地
根據(jù)潛在需求的來(lái)源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區(qū)域。awI紅軟基地
細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)。awI紅軟基地
分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口。awI紅軟基地
將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量awI紅軟基地
（5） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析awI紅軟基地
分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征。awI紅軟基地
根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)。awI紅軟基地
進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。awI紅軟基地
（6）敏感性分析awI紅軟基地
測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性。awI紅軟基地
確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性。awI紅軟基地
即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測(cè)定它們?cè)诖_保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。 awI紅軟基地
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法awI紅軟基地
（1）房地產(chǎn)政策影響分析方法awI紅軟基地
房地產(chǎn)政策影響分析是一項(xiàng)科學(xué)和藝術(shù)共融的市場(chǎng)分析工作。awI紅軟基地
它的主要難點(diǎn)在于收集足夠的政策信息；對(duì)政策未來(lái)作用進(jìn)行有效預(yù)期。要整理、理解和分析房地產(chǎn)政策，可以從政策目標(biāo)的號(hào)召力、影響市場(chǎng)行情的程度、可操作的程度、影響的部位、政策部位、政策效果、政策實(shí)施主體、政策決策主題等多方面。awI紅軟基地
分析的基本思路awI紅軟基地
☆進(jìn)行政策信息的收集。房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策很多是來(lái)自本行業(yè)的主管機(jī)構(gòu)，也有部分來(lái)自上級(jí)主管機(jī)構(gòu)或本行業(yè)以外的兄弟單位。分析師應(yīng)該對(duì)這些機(jī)構(gòu)所發(fā)布的政策信息進(jìn)行有效的收集。awI紅軟基地
☆正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。awI紅軟基地
☆對(duì)政策的影響進(jìn)行分析，包括政策影響的市場(chǎng)主體、市場(chǎng)部位，判斷政策影響程度。awI紅軟基地
（2）城市規(guī)劃影響分析方法awI紅軟基地
城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
☆城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)范和限制作用。awI紅軟基地
☆城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的引導(dǎo)和促進(jìn)作用。awI紅軟基地
☆城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的影響。awI紅軟基地
城市規(guī)劃影響分析awI紅軟基地
☆點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要包括大型公共建筑的建設(shè)）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析 。awI紅軟基地
☆線狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要有道路的建設(shè)和水路的開(kāi)通）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析。awI紅軟基地
☆狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要形式為開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等成片建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析。awI紅軟基地
（3）房地產(chǎn)供需分析方法awI紅軟基地
供給分析awI紅軟基地
------供給量分析awI紅軟基地
☆現(xiàn)有供給量分析。awI紅軟基地
☆潛在供給量分析。awI紅軟基地
------供給結(jié)構(gòu)分析awI紅軟基地
☆區(qū)塊供給量結(jié)構(gòu)分析。awI紅軟基地
☆細(xì)分物業(yè)供應(yīng)量結(jié)構(gòu)分析。awI紅軟基地
需求分析awI紅軟基地
------成交需求分析awI紅軟基地
------未來(lái)需求分析 awI紅軟基地
☆未來(lái)需求潛力分析 awI紅軟基地
☆未來(lái)需求偏好分析awI紅軟基地
供需對(duì)比分析awI紅軟基地
☆與需求量對(duì)比分析awI紅軟基地
☆供給結(jié)構(gòu)特征與需求特征對(duì)比分析awI紅軟基地
（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析方法awI紅軟基地
法律特性的分析awI紅軟基地
☆通過(guò)分析項(xiàng)目或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的法律特性，可以知道所有者所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)狀況 。awI紅軟基地
經(jīng)濟(jì)特性的分析awI紅軟基地
☆銷售價(jià)格和租金水平；各種價(jià)格折扣：促銷手段中的技巧；付款方式上的某種特殊設(shè)計(jì)；采用怎樣的定價(jià)策略。awI紅軟基地
自然條件的分析awI紅軟基地
☆地點(diǎn)物理?xiàng)l件 awI紅軟基地
☆地表的自然狀況 awI紅軟基地
☆配套設(shè)施的物理特性 awI紅軟基地
☆便利配套awI紅軟基地
項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性分析awI紅軟基地
☆關(guān)聯(lián)性屬于項(xiàng)目地點(diǎn)的非自然條件，是指項(xiàng)目在社會(huì)交流網(wǎng)絡(luò)中所處的相對(duì)位置。與社會(huì)交流越方便，占用的交通、交流網(wǎng)絡(luò)的數(shù)量越多，關(guān)聯(lián)性就越好。awI紅軟基地
☆關(guān)聯(lián)性可分為以下兩個(gè)方面：awI紅軟基地
    通達(dá)性------通達(dá)性即來(lái)往于項(xiàng)目地點(diǎn)和目的地點(diǎn)的方便程度 awI紅軟基地
    可視性------可視性也是關(guān)聯(lián)性的一個(gè)重要方面，表明某項(xiàng)目同周圍環(huán)境相比，吸引力的大小。  awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 2    房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)awI紅軟基地
    重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 、內(nèi)容awI紅軟基地
                        和方法awI紅軟基地
能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的含義、原理awI紅軟基地
                        和作用awI紅軟基地
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序awI紅軟基地
（1）確定預(yù)測(cè)目標(biāo)awI紅軟基地
確定預(yù)測(cè)目標(biāo)，就是明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，要解決什么問(wèn)題。只有明確預(yù)測(cè)目標(biāo)，才能有針對(duì)性地選擇預(yù)測(cè)對(duì)象、內(nèi)容和方法，制定預(yù)測(cè)工作計(jì)劃。awI紅軟基地
（2）收集分析資料awI紅軟基地
預(yù)測(cè)目標(biāo)確定后，預(yù)測(cè)者就要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查廣泛、系統(tǒng)地收集資料。awI紅軟基地
收集什么資料，是由預(yù)測(cè)目標(biāo)決定的。收集的資料按時(shí)間可以分為歷史資料和現(xiàn)實(shí)資料；按空間可以分為企業(yè)內(nèi)部資料和企業(yè)外部資料。awI紅軟基地
（3）建立預(yù)測(cè)模型，選擇預(yù)測(cè)方法awI紅軟基地
預(yù)測(cè)模型也叫數(shù)學(xué)模型，是用以描述經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間關(guān)系的一個(gè)或一組數(shù)學(xué)方程式。awI紅軟基地
市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型大致有三類：awI紅軟基地
一是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與時(shí)間之間相互關(guān)系的時(shí)間關(guān)系模型；awI紅軟基地
二是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與其影響因素之間相互關(guān)系的相關(guān)關(guān)系模型；awI紅軟基地
三是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與其他預(yù)測(cè)對(duì)象之間相互關(guān)系的結(jié)構(gòu)關(guān)系模型。awI紅軟基地
（4）分析、評(píng)價(jià)、確定預(yù)測(cè)值awI紅軟基地
市場(chǎng)預(yù)測(cè)只是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供求狀況及其變化趨勢(shì)的一種估計(jì)和推測(cè)，由于預(yù)測(cè)模型和預(yù)測(cè)方法選擇不當(dāng)，歷史統(tǒng)計(jì)資料的不完整或虛假因素，外部政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件發(fā)生了重大變化等原因，導(dǎo)致預(yù)測(cè)值同未來(lái)的實(shí)際值總是有差距。awI紅軟基地
分析預(yù)測(cè)誤差產(chǎn)生的原因，修改預(yù)測(cè)模型，在分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，修正初步預(yù)測(cè)值；得到最終的預(yù)測(cè)結(jié)果。awI紅軟基地
（5）提出預(yù)測(cè)報(bào)告awI紅軟基地
預(yù)測(cè)報(bào)告要把歷史和現(xiàn)狀結(jié)合起來(lái)進(jìn)行比較，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量計(jì)算，盡可能利用統(tǒng)計(jì)圖表和數(shù)學(xué)方法予以精確描述。要做到數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確、論證充分可靠、建議切實(shí)可行。還要對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行判斷和評(píng)價(jià)，重點(diǎn)要進(jìn)行預(yù)測(cè)誤差分析。awI紅軟基地
預(yù)測(cè)報(bào)告是對(duì)預(yù)測(cè)工作的總結(jié)，用以向預(yù)測(cè)信息的使用者匯報(bào)預(yù)測(cè)結(jié)果。預(yù)測(cè)報(bào)告除了預(yù)測(cè)結(jié)果以外，還應(yīng)包括資料收集與處理的過(guò)程，選用的預(yù)測(cè)技術(shù)，建立的預(yù)測(cè)模型以及對(duì)預(yù)測(cè)模型的評(píng)價(jià)和檢驗(yàn)，對(duì)未來(lái)?xiàng)l件的分析，對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的分析和評(píng)價(jià)以及其他要說(shuō)明的問(wèn)題。awI紅軟基地
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容awI紅軟基地
（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)awI紅軟基地
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅能擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的需求，還能從資金、物資和技術(shù)上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，會(huì)限制和制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的首要內(nèi)容。awI紅軟基地
國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣投放狀況、國(guó)民收入狀況、物價(jià)變化、市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨勢(shì)等。awI紅軟基地
（2）國(guó)家方針政策預(yù)測(cè)awI紅軟基地
房地產(chǎn)投資大、投資回收期長(zhǎng)，一旦投資失誤，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要了解國(guó)家和地方政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針政策，還要預(yù)測(cè)其發(fā)展變化給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響，使房地產(chǎn)投資符合國(guó)家有關(guān)方針政策的要求，盡量將資金投到國(guó)家政策扶持的方向。awI紅軟基地
國(guó)家方針政策的預(yù)測(cè)包括國(guó)家有關(guān)方針政策的調(diào)整及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的影響，地方政府的房地產(chǎn)政策及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的影響。awI紅軟基地
（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)awI紅軟基地
預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量awI紅軟基地
    ☆市場(chǎng)需求量又叫市場(chǎng)容量，是指一定時(shí)期內(nèi)，一定地區(qū)的購(gòu)買者，在市場(chǎng)上具有貨幣支付能力的房地產(chǎn)需求。需求制約生產(chǎn)，所以，市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的核心內(nèi)容。awI紅軟基地
預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化awI紅軟基地
    ☆一方面，消費(fèi)需求的數(shù)量在變化；另一方面，消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此要做出正確的預(yù)測(cè)，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)。awI紅軟基地
（4）產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)awI紅軟基地
房地產(chǎn)生命周期是指某種類型的房地產(chǎn)從投放到市場(chǎng)之日起，到被市場(chǎng)淘汰為止所經(jīng)歷的全部時(shí)間。房地產(chǎn)生命周期包括投入期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。awI紅軟基地
任何一種房地產(chǎn)投放到市場(chǎng)后，經(jīng)歷或長(zhǎng)或短的時(shí)間，終將被市場(chǎng)所淘汰。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品生命周期的預(yù)測(cè)，可以及時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、淘汰老產(chǎn)品，進(jìn)行產(chǎn)品的更新?lián)Q代。awI紅軟基地
（5）市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)awI紅軟基地
市場(chǎng)占有率是指在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的某種產(chǎn)品的銷售量(或銷售額)占同類產(chǎn)品總銷售量(或總銷售額)的百分比。awI紅軟基地
本企業(yè)某產(chǎn)品的銷售量（銷售額）awI紅軟基地
  市場(chǎng)占有率=                                                                                 ×100％awI紅軟基地
                           市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的總銷售量（或銷售總量）awI紅軟基地
（6）房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)awI紅軟基地
房地產(chǎn)價(jià)格的高低，影響到市場(chǎng)需求和企業(yè)利潤(rùn)的多少，涉及到國(guó)家、企業(yè)、消費(fèi)者等各方面的利益，它反映全社會(huì)再生產(chǎn)中各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)有著重要的影響，是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容。awI紅軟基地
房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)，主要是從形成和影響價(jià)格的各種因素人手，預(yù)測(cè)各種影響因素的變動(dòng)，如供求關(guān)系的變化，勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化，成本利潤(rùn)的變化等。在對(duì)各種影響因素進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)水平及變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)，還要說(shuō)明價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度。awI紅軟基地
（7）技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)awI紅軟基地
技術(shù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著決定性的影響。建筑和裝修的新材料、新技術(shù)、新工藝及其在房地產(chǎn)業(yè)上的應(yīng)用，都會(huì)改變用戶對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大影響。awI紅軟基地
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要預(yù)測(cè)技術(shù)發(fā)展的趨勢(shì)，及時(shí)利用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料，適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，跟上技術(shù)進(jìn)步的步伐，把握技術(shù)進(jìn)步提供給企業(yè)的機(jī)遇。同時(shí)，淘汰舊技術(shù)、舊工藝和舊產(chǎn)品，避開(kāi)技術(shù)進(jìn)步給企業(yè)帶來(lái)的威脅。awI紅軟基地
（8）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)awI紅軟基地
市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)是對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品總量及其構(gòu)成和各種具體房地產(chǎn)商品市場(chǎng)可供量的變化趨勢(shì)進(jìn)行的預(yù)測(cè)。只有將市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)同市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)結(jié)合起來(lái)，才能預(yù)見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)供求矛盾的變化趨勢(shì)。awI紅軟基地
供給預(yù)測(cè)，首先要預(yù)測(cè)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，包括從事房地產(chǎn)同類產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)狀況、管理水平、成本和銷售情況；其次，要預(yù)測(cè)本企業(yè)的發(fā)展能力，包括企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、運(yùn)輸、人才和資金來(lái)源等方面的發(fā)展趨勢(shì)；再次，要預(yù)測(cè)宏觀決策對(duì)未來(lái)的供給會(huì)發(fā)生什么影響。 awI紅軟基地
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法awI紅軟基地
（1）定性預(yù)測(cè)法awI紅軟基地
定性預(yù)測(cè)法又叫經(jīng)驗(yàn)判斷法，就是根據(jù)預(yù)測(cè)者的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力，對(duì)所收集到的資料進(jìn)行綜合分析，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展變化趨勢(shì)做出推測(cè)和判斷。awI紅軟基地
優(yōu)點(diǎn)是有利于發(fā)揮預(yù)測(cè)者的主觀能動(dòng)性，有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)做出深入、細(xì)致、具體、符合客觀實(shí)際的預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)法還具有簡(jiǎn)便易行、費(fèi)用較低、時(shí)間較短、靈活性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)。awI紅軟基地
    缺點(diǎn)是缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測(cè)受預(yù)測(cè)者知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力的局限，帶有一定的主觀片面性。awI紅軟基地
定性預(yù)測(cè)法種類awI紅軟基地
集合意見(jiàn)法：awI紅軟基地
☆集合意見(jiàn)法又叫集體判斷法，它是利用集體的經(jīng)驗(yàn)、智慧，通過(guò)思考分析、判斷、綜合，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行估計(jì)、推測(cè)和判斷。awI紅軟基地
☆集合意見(jiàn)法根據(jù)參與預(yù)測(cè)的人員不同，可以分為經(jīng)理人員集合意見(jiàn)法和銷售人員集合意見(jiàn)法。awI紅軟基地
經(jīng)理預(yù)測(cè)表awI紅軟基地
專家意見(jiàn)法：awI紅軟基地
☆專家意見(jiàn)法又叫德?tīng)柗品�，就是采用征詢意�?jiàn)表，利用通信方式，向一個(gè)專家小組進(jìn)行調(diào)查，將專家小組的判斷預(yù)測(cè)加以集中，利用集體的智慧對(duì)預(yù)測(cè)的問(wèn)題做出推斷。awI紅軟基地
☆程序：①確定預(yù)測(cè)目標(biāo) ；②設(shè)計(jì)調(diào)查表 ；③選聘專家（ “三三制”原則）；④反復(fù)征詢專家意見(jiàn) ；⑤得出預(yù)測(cè)結(jié)論awI紅軟基地
☆特點(diǎn)：awI紅軟基地
①匿名性------即專家們以“背靠背”的方式接受調(diào)查，在整個(gè)預(yù)測(cè)過(guò)程中，專家們互不見(jiàn)面，每位專家只是和預(yù)測(cè)的組織者保持聯(lián)系，這樣就能使各位專家不受領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威的約束和能言善辯者的影響而暢所欲言，充分發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)。awI紅軟基地
②反饋性------德?tīng)柗品ú皇墙?jīng)過(guò)一次征詢就能統(tǒng)一意見(jiàn)的，一般必須經(jīng)過(guò)幾輪反復(fù)后才行，因?yàn)閷＜覀儗?duì)預(yù)測(cè)問(wèn)題的看法不可能一開(kāi)始就完全一致。awI紅軟基地
③收斂性------采用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行預(yù)測(cè)，一般經(jīng)過(guò)幾輪反饋后，專家們的意見(jiàn)會(huì)趨于一致，論據(jù)充分的意見(jiàn)會(huì)得到大多數(shù)專家的接受，呈現(xiàn)出收斂的趨勢(shì)。awI紅軟基地
④統(tǒng)計(jì)性------德?tīng)柗品ú皇呛?jiǎn)單地收集專家的意見(jiàn)，而是要對(duì)專家的意見(jiàn)和預(yù)測(cè)結(jié)果經(jīng)過(guò)一系列的統(tǒng)計(jì)分析和處理，最后得到定量的預(yù)測(cè)結(jié)果。awI紅軟基地
顧客意見(jiàn)法：awI紅軟基地
☆顧客意見(jiàn)法就是調(diào)查顧客的意見(jiàn)，分析顧客的需求，參照房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在某一時(shí)期的銷售量。awI紅軟基地
☆征求顧客意見(jiàn)有多種方式，最原始、最可靠的方法就是編制顧客名單，用發(fā)函或直接詢問(wèn)的方法，調(diào)查他們?cè)谖磥?lái)某些條件下，可能購(gòu)買哪些房地產(chǎn)，買多少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有什么要求等。這種方法雖然比較理想，但實(shí)行起來(lái)比較困難，可以采用抽樣調(diào)查方式。此外，還可以通過(guò)產(chǎn)品展銷會(huì)、訂貨會(huì)、客戶座談會(huì)等進(jìn)行預(yù)測(cè)。awI紅軟基地
☆顧客意見(jiàn)法的優(yōu)點(diǎn)是邊銷售邊預(yù)測(cè)，節(jié)省調(diào)查費(fèi)用，調(diào)查結(jié)果也比較切合實(shí)際。但此法能否獲得成功，主要取決于用戶的合作。awI紅軟基地
（2）定量預(yù)測(cè)法awI紅軟基地
定量預(yù)測(cè)法是預(yù)測(cè)者在掌握充足的統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用數(shù)學(xué)方法，建立數(shù)學(xué)模型，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。awI紅軟基地
應(yīng)用定量方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，要求具有完整的歷史統(tǒng)計(jì)資料。在預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展變化比較穩(wěn)定、偶發(fā)性因素影響較小的情況下，可以得到較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)結(jié)果。但實(shí)際上，影響預(yù)測(cè)對(duì)象的因素很多，不可能把所有的因素都考慮進(jìn)去，因此，定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差在所難免。awI紅軟基地
定量預(yù)測(cè)法種類awI紅軟基地
時(shí)間序列預(yù)測(cè)法：awI紅軟基地
☆時(shí)間序列預(yù)測(cè)法就是將歷史資料和數(shù)據(jù)，按照時(shí)間順序排成一個(gè)系列，根據(jù)時(shí)間序列所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過(guò)程和發(fā)展趨勢(shì)，將時(shí)間序列外推或延伸，以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來(lái)可能達(dá)到的水平。awI紅軟基地
☆時(shí)間序列也叫動(dòng)態(tài)數(shù)列，就是將過(guò)去的歷史資料和數(shù)據(jù)，按時(shí)間順序加以排列所形成的數(shù)字系列，時(shí)間可以是年、季度、月、周等。awI紅軟基地
☆事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過(guò)對(duì)時(shí)間序列的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以找出某些經(jīng)濟(jì)變量或市場(chǎng)需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進(jìn)行預(yù)測(cè)，即時(shí)間序列預(yù)測(cè)法。awI紅軟基地
①簡(jiǎn)單平均法awI紅軟基地
簡(jiǎn)單平均法也叫算術(shù)平均法，是把過(guò)去時(shí)期的時(shí)間序列數(shù)據(jù)全部相加，再除以資料的期數(shù)，求得平均值，把這個(gè)平均值作為下一期的預(yù)測(cè)值。awI紅軟基地
②移動(dòng)平均法awI紅軟基地
移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種預(yù)測(cè)方法。移動(dòng)平均法就是對(duì)歷史數(shù)據(jù)按順序逐點(diǎn)分段移動(dòng)，以反映出預(yù)測(cè)對(duì)象的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。awI紅軟基地
移動(dòng)平均法分為一次移動(dòng)平均法和二次移動(dòng)平均法。awI紅軟基地
回歸分析法：awI紅軟基地
☆回歸分析法是利用事物發(fā)展變化的因果關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)的一種方法。它是通過(guò)對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果有重要影響的因素進(jìn)行分析，找到預(yù)測(cè)量和影響因素之間的因果關(guān)系，從而推測(cè)預(yù)測(cè)對(duì)象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法。awI紅軟基地
☆回歸分析是對(duì)具有因果關(guān)系的現(xiàn)象，根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法，建立數(shù)學(xué)模型，近似地表達(dá)變量之間的變化關(guān)系。awI紅軟基地
☆在回歸分析中，引起預(yù)測(cè)對(duì)象變化的原因叫自變量，預(yù)測(cè)對(duì)象為因變量。因變量受一個(gè)自變量或多個(gè)白變量的影響�；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個(gè)因變量對(duì)一個(gè)或多個(gè)自變量的關(guān)系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。awI紅軟基地
一元線性回歸分析法：awI紅軟基地
一元線性回歸分析法是回歸分析中最簡(jiǎn)單、應(yīng)用較廣的一種方法，是處理一個(gè)自變量X與因變量Y之間線性關(guān)系的預(yù)測(cè)方法。awI紅軟基地
其預(yù)測(cè)模型是：y = a + b xiawI紅軟基地
式中：y ——因變量awI紅軟基地
                                        a，b ——回歸系數(shù)awI紅軟基地
                                        xi ——自變量awI紅軟基地
第三節(jié)    商務(wù)環(huán)境分析awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 1    房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 2    房地產(chǎn)市場(chǎng)政策與法律環(huán)境分析awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 1    房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)                       與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析awI紅軟基地
重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境狀況分析和awI紅軟基地
                    經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析awI紅軟基地
能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境awI紅軟基地
                    的內(nèi)容awI紅軟基地
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境的內(nèi)容 awI紅軟基地
（1）人口要素awI紅軟基地
地理分布awI紅軟基地
     人口的地理分布是指人口在不同地區(qū)的密集程度。awI紅軟基地
年齡結(jié)構(gòu)awI紅軟基地
     人口的年齡結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口的年齡構(gòu)成。awI紅軟基地
家庭數(shù)量與結(jié)構(gòu)awI紅軟基地
    家庭數(shù)量的多少直接影響對(duì)住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數(shù)量的增多；不同的家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)，將從住宅的套型與結(jié)構(gòu)等方面影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。awI紅軟基地
（2）文化要素awI紅軟基地
文化是反映某一社會(huì)集團(tuán)成員學(xué)習(xí)和行為模式的綜合體系，其內(nèi)涵十分豐富。awI紅軟基地
☆社會(huì)組織制度      社會(huì)組織制度是指各種社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，如政治結(jié)構(gòu)、教育體系等。awI紅軟基地
☆美學(xué)觀念      美學(xué)觀念影響著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的美學(xué)判斷和接受程度。awI紅軟基地
☆語(yǔ)言      語(yǔ)言歷來(lái)被稱為“文化的鏡子”，它可以用來(lái)交流人類的思想。awI紅軟基地
☆亞文化      主文化是在該地區(qū)占主導(dǎo)地位的文化；亞文化是指非主流的、易變的文化，一般受外來(lái)影響較大。  awI紅軟基地
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的內(nèi)容awI紅軟基地
（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度awI紅軟基地
國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)速度，是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。其增長(zhǎng)速度的高低，從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。awI紅軟基地
一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上取決于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)速度。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減緩的時(shí)候，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)率也就降低，反之亦然。awI紅軟基地
另一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r既從對(duì)房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，又通過(guò)就業(yè)、居民收入、物價(jià)等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實(shí)際消費(fèi)能力。awI紅軟基地
（2）通貨膨脹速度awI紅軟基地
由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)商品的價(jià)格也隨著成本的上升而提高。房地產(chǎn)商品的價(jià)格往往在物價(jià)快速上漲時(shí)期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。awI紅軟基地
物價(jià)的上漲往往是伴隨經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)而出現(xiàn)，物價(jià)的快速增長(zhǎng)在很大程度上抵消了消費(fèi)者實(shí)際收入的上升，從而影響消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力 。awI紅軟基地
通貨膨脹對(duì)社會(huì)財(cái)富的重新分配也會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)儲(chǔ)蓄存款等金額固定的財(cái)產(chǎn) 。awI紅軟基地
物價(jià)的高速上漲對(duì)消費(fèi)者的收人心理預(yù)期、社會(huì)安定的心理預(yù)期也有不良影響，這也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷。awI紅軟基地
（3）居民收入水平awI紅軟基地
居民收入水平是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接因素。居民收入越高，說(shuō)明其對(duì)房地產(chǎn)商品的支付能力越強(qiáng)。至于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以運(yùn)用恩格爾系數(shù)來(lái)說(shuō)明。awI紅軟基地
恩格爾系數(shù)，一般將其理解為食品消費(fèi)支出在家庭總支出中的比重。awI紅軟基地
含義：即一個(gè)家庭收入越少，家庭收入或家庭總支出中用于購(gòu)買食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一個(gè)國(guó)家或地區(qū)越窮，每個(gè)國(guó)民的平均收入或平均支出中用來(lái)購(gòu)買食物或用于居住的費(fèi)用就越大。隨著家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于購(gòu)買食物或居住支出的比例將會(huì)下降。awI紅軟基地
聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織根據(jù)恩格爾定律，提出了依據(jù)恩格爾系數(shù)劃分貧困與富裕的標(biāo)準(zhǔn)，即恩格爾系數(shù)在60％以上為貧困，50％～59％為勉強(qiáng)度日，40％～49％為小康，30％～39％為富裕，30％以下則為最富裕，如下表：awI紅軟基地
（4）就業(yè)狀況awI紅軟基地
房地產(chǎn)商品的價(jià)值量大，大部分家庭需要借助于金融機(jī)構(gòu)的力量進(jìn)行信用消費(fèi)，而信用消費(fèi)的狀況不僅取決于居民的即期收入，也取決于居民的預(yù)期收入。無(wú)論是居民家庭的當(dāng)前收入，還是居民家庭的預(yù)期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。awI紅軟基地
（5）國(guó)際收支狀況awI紅軟基地
所謂“國(guó)際收支”，是指貨幣在國(guó)際間的流通，它是由國(guó)際貿(mào)易和國(guó)際借貸關(guān)系引起的。其中，商品的進(jìn)出口和資本的流人、流出是影響國(guó)際收支的主要因素。這從供給和需求兩個(gè)方面反映出來(lái)，國(guó)際收入導(dǎo)致貨幣的流人，對(duì)經(jīng)濟(jì)有擴(kuò)張作用；國(guó)際支出導(dǎo)致貨幣的流出，對(duì)經(jīng)濟(jì)有收縮作用。國(guó)際收支對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在國(guó)際收支的不同狀態(tài)下也有差別。awI紅軟基地
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境分析awI紅軟基地
（1）人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
房地產(chǎn)商品中的住宅是以家庭為消費(fèi)單位的。因此，對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中人口因素的分析，主要是對(duì)家庭這一要素的研究。awI紅軟基地
人口因素的靜態(tài)分析awI紅軟基地
人口因素的靜態(tài)分析，也就是在一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)某一地區(qū)的人口進(jìn)行分析。在這里，主要從家庭數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。awI紅軟基地
☆家庭結(jié)構(gòu)awI紅軟基地
不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)商品的要求也各不相同，在確定目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)城市家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。家庭結(jié)構(gòu)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的劃分。awI紅軟基地
☆家庭數(shù)量awI紅軟基地
目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢(shì)，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數(shù)量則隨之增加。根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我國(guó)家庭的規(guī)模也呈現(xiàn)出普遍縮小的趨勢(shì)。awI紅軟基地
①按年齡層次，有老年家庭、中年家庭和青年家庭之分。 awI紅軟基地
    ②按收入層次，有高收入、中收入和低收人家庭之分 。awI紅軟基地
    ③按家庭特征，有單身、單親與雙親家庭之分。awI紅軟基地
人口因素的動(dòng)態(tài)分析awI紅軟基地
☆家庭生命歷程的變化awI紅軟基地
任何一個(gè)家庭，都會(huì)經(jīng)歷從產(chǎn)生到結(jié)束這樣一個(gè)時(shí)間跨度。一般從建立新家庭開(kāi)始，經(jīng)過(guò)中間的擴(kuò)展和收縮階段，直到夫妻雙方死亡為止。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費(fèi)特征，對(duì)居住環(huán)境的要求也各不相同。awI紅軟基地
新家庭的建立首先需要解決的問(wèn)題是住房。awI紅軟基地
在孩子出生以后的家庭擴(kuò)展和繼續(xù)撫育階段，在購(gòu)、租房時(shí)，對(duì)房型和面積的要求較高。awI紅軟基地
從孩子結(jié)婚離開(kāi)父母家庭、建立自己的新家庭開(kāi)始，原來(lái)的家庭就進(jìn)入了空巢和消亡階段，對(duì)老年公寓提出了要求。awI紅軟基地
☆城市人口老齡化的發(fā)展awI紅軟基地
隨著醫(yī)療科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活水平的提高以及思想觀念的變化，人類的平均壽命正在逐步延長(zhǎng)，人口出生率也在降低，從而使人口老齡化成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。awI紅軟基地
預(yù)計(jì)到2010年，我國(guó)60歲以上的老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到12．70％，人口將近1．3億人，老年家庭數(shù)將達(dá)到9 000萬(wàn)戶以上，從而使老年人成為一種特殊的消費(fèi)者群體。awI紅軟基地
從養(yǎng)老模式上來(lái)說(shuō)，社會(huì)養(yǎng)老是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。老年公寓開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)潛力相當(dāng)大，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不能不引起重視。awI紅軟基地
☆城市化進(jìn)程的加快awI紅軟基地
城市化進(jìn)程的加快對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響，主要通過(guò)兩個(gè)方面進(jìn)行：awI紅軟基地
①城市數(shù)量的增加awI紅軟基地
城市的建立與擴(kuò)展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設(shè)為前提的。awI紅軟基地
②城市人口的增加awI紅軟基地
從城市人口的變化看，我國(guó)城市化的比例也在逐步提高。1952年，城鎮(zhèn)總?cè)丝谒�占的比例�?2．46％，1997年提高為29．92％。如果將流動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，則我國(guó)人口城市化的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一數(shù)據(jù)。awI紅軟基地
☆人口遷移的數(shù)量和質(zhì)量分析awI紅軟基地
人口的遷移和流動(dòng)，必然帶來(lái)消費(fèi)的流動(dòng)，當(dāng)大量的人口流向某一地區(qū)或某一城市時(shí)，首先需要解決的是居住問(wèn)題。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅要掌握現(xiàn)階段該城市人口和家庭的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，更要把握該城市人口發(fā)展的方向和趨勢(shì)。awI紅軟基地
人口遷移除了對(duì)一個(gè)城市住宅商品的總需求量產(chǎn)生影響外，更重要的是由于人口的遷移而使一個(gè)城市的人口組合或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而對(duì)該城市住宅商品的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。awI紅軟基地
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該引起注意的一個(gè)現(xiàn)象，是由于大量民工的涌人而對(duì)民工公寓的需求，以及隨著教育體制的改革和求學(xué)人數(shù)的增加而對(duì)學(xué)生公寓的需求。awI紅軟基地
（2）文化因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
社會(huì)角色對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
☆每個(gè)人都按其在社會(huì)上所扮演的角色規(guī)范行事，一個(gè)人的地位、學(xué)識(shí)、收入、相貌等特征，影響了一個(gè)人的社會(huì)角色。awI紅軟基地
☆ 不同的角色有著不同的文化價(jià)值觀，每一類社會(huì)群體和社會(huì)階層都有自己獨(dú)特的生活方式，這些方式是世代相傳的。這就使每一個(gè)、每一類人都有自己的思維方式、行為準(zhǔn)則和地域觀念等，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷有著較大的影響。awI紅軟基地
☆ 一種房地產(chǎn)產(chǎn)品在某一文化群體中有很大市場(chǎng)時(shí)，也許在另一個(gè)文化群體中會(huì)遭到冷落。awI紅軟基地
相關(guān)群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
☆相關(guān)群體是指學(xué)校、親友、同學(xué)等各種社會(huì)關(guān)系所形成的一定社會(huì)交往圈子。也就是說(shuō)，一個(gè)人總是生活在一定的社會(huì)關(guān)系中，總是屬于某一個(gè)“生活圈子”。這個(gè)“圈子”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過(guò)一種“示范效應(yīng)”、“攀比效應(yīng)”進(jìn)行。awI紅軟基地
☆ 例如，某個(gè)特定的消費(fèi)者需要買什么樣的住宅，總是受自己的“生活圈子”成員的購(gòu)買和消費(fèi)行為的影響，以他人為參照系。一般而言，在企業(yè)和商界從事工作的人，比在事業(yè)機(jī)關(guān)的人更傾向于擁有自己的住宅；知識(shí)文化界人士在購(gòu)房時(shí)，則更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收入較高的人在追求別墅或住宅小區(qū)的名牌與檔次上則情有獨(dú)鐘。awI紅軟基地
☆ 我國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展并不一致，存在許多相關(guān)群體，對(duì)于住宅的檔次、價(jià)位、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和套型等，都有不同的要求，這就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。awI紅軟基地
主文化、亞文化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
☆ 我國(guó)地域遼闊，擁有56個(gè)民族，35個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，有著許多的亞文化、次文化群體。如積谷防饑、養(yǎng)兒防老的觀念在我國(guó)根深蒂固，即使在今天，這一觀念在廣大內(nèi)陸地區(qū)和農(nóng)村仍比較流行。awI紅軟基地
☆ 在沿海地帶和城市，這種觀念已逐漸被信用消費(fèi)和社會(huì)養(yǎng)老所替代。在內(nèi)陸地區(qū)，在房型的選擇和設(shè)計(jì)上，需要考慮家庭養(yǎng)老的因素；而在沿海地區(qū)，養(yǎng)老模式正在向社會(huì)化方向發(fā)展，老年公寓方興未艾。awI紅軟基地
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析awI紅軟基地
（1）中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)速度awI紅軟基地
自新中國(guó)成立特別是1978年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取得了巨大的成就。與任何一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是早階段性的。所不同的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度較大。awI紅軟基地
如果按照綜合標(biāo)準(zhǔn)，即將經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降和上升幅度過(guò)大(如超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn))作為經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期的劃分標(biāo)準(zhǔn)的話，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)可以劃分為6個(gè)周期。awI紅軟基地
中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有三個(gè)特點(diǎn)awI紅軟基地
☆頻率高，強(qiáng)度大，發(fā)生時(shí)機(jī)不規(guī)則。新中國(guó)成立以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期長(zhǎng)度平均為8年，最大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度曾高達(dá)51.7個(gè)百分點(diǎn)，每次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的發(fā)生往往與某一重大的政治事件相關(guān)。awI紅軟基地
☆中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)從起因看，主要屬于資源約束型周期。awI紅軟基地
☆中國(guó)在每一次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，物價(jià)、就業(yè)、居民收入等波動(dòng)幅度都不大，并相對(duì)獨(dú)立于世界經(jīng)濟(jì)周期的變化。awI紅軟基地
☆一方面，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)提供了巨大的財(cái)力；另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)也使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行呈現(xiàn)出階段性的特征。awI紅軟基地
     房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略的制定，必須以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行正確的判斷為基礎(chǔ)。awI紅軟基地
（2）人均收入的增長(zhǎng)情況awI紅軟基地
中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革20多年來(lái)，居民收入一直保持了持續(xù)的高速增長(zhǎng)。1979～1998年的20年間，農(nóng)村人均收入年均遞增7．9％，城市人均可支配收入年均遞增6．1％，兩者綜合年均遞增7．8％。awI紅軟基地
（3）消費(fèi)結(jié)構(gòu)及恩格爾系數(shù)的變動(dòng)awI紅軟基地
以恩格爾系數(shù)來(lái)衡量，2001年年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到了50％以下，總體上已經(jīng)達(dá)到了小康水平。其中，城鎮(zhèn)居民用于食品方面的支出由1995年的49.9％下降到2001年的37.9％，已經(jīng)進(jìn)入小康階段；農(nóng)村居民則由58.6％下降到47.7％，正在由溫飽向小康過(guò)渡， awI紅軟基地
學(xué)習(xí)單元 2    房地產(chǎn)市場(chǎng)政策                       與法律環(huán)境分析awI紅軟基地
重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境分析和awI紅軟基地
                    法律環(huán)境分析awI紅軟基地
能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境和法律awI紅軟基地
                    環(huán)境的內(nèi)容awI紅軟基地
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境awI紅軟基地
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境的構(gòu)成要素awI紅軟基地
政策目標(biāo)awI紅軟基地
政策目標(biāo)是政策的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，也是政策手段所要達(dá)到的目的，它制約著政策從制定到實(shí)施的全過(guò)程。awI紅軟基地
經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)主要包括以下五個(gè)方面：資源的有效配置、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與穩(wěn)定、公平的分配比例、社會(huì)資本的擴(kuò)大以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的協(xié)調(diào)。而這五個(gè)方面又集中體現(xiàn)在效率、穩(wěn)定與公平上。awI紅軟基地
政策手段awI紅軟基地
經(jīng)濟(jì)政策手段，也就是經(jīng)濟(jì)政策工具，是指為達(dá)到某種政策目標(biāo)所使用的具體政策措施。在任何一個(gè)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)政策的手段一般有財(cái)政政策、金融政策、直接控制和制度約束四類。政策手段也就是具體影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷政策環(huán)境的構(gòu)成要素。awI紅軟基地
政策主體awI紅軟基地
經(jīng)濟(jì)政策的決策是由經(jīng)濟(jì)政策主體在一定的社會(huì)制度下做出的。在任何一個(gè)社會(huì)中，經(jīng)濟(jì)政策的決策主體都是政府。awI紅軟基地
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境的內(nèi)容awI紅軟基地
財(cái)政政策awI紅軟基地
財(cái)政政策是通過(guò)改變政府收支，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的手段。政府收支的改變主要包括政府支出和政府稅收兩個(gè)方面。awI紅軟基地
政府支出又由政府投資、政府消費(fèi)和轉(zhuǎn)移支付三個(gè)方面構(gòu)成。稅收包括直接稅和間接稅兩種。awI紅軟基地
財(cái)政政策中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的，主要是政府直接投資房地產(chǎn)所形成的非市場(chǎng)性供給、轉(zhuǎn)移支付中對(duì)于中低收人家庭的住房補(bǔ)貼以及與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有關(guān)的稅收政策。awI紅軟基地
金融政策awI紅軟基地
金融政策又稱貨幣政策，它是借助于利率和貨幣量的變動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)的政策工具。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行中，金融政策是直接通過(guò)信貸規(guī)模和利率的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)有關(guān)政策目標(biāo)的。awI紅軟基地
房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)決定了無(wú)論是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，還是房地產(chǎn)的流通、消費(fèi)，不借助金融業(yè)的支持是無(wú)法進(jìn)行的。房地產(chǎn)業(yè)也稱為資金密集型行業(yè)。awI紅軟基地
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求都會(huì)產(chǎn)生直接而巨大的影響。awI紅軟基地
直接控制awI紅軟基地
直接控制即管制，是以行政或立法的方式對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行直接干預(yù)，主要有價(jià)格管制、非價(jià)格管制、投資約束、進(jìn)出口限制等。awI紅軟基地
☆價(jià)格管制是政府對(duì)商品或生產(chǎn)要素價(jià)格的直接控制。awI紅軟基地
①規(guī)定最高價(jià)格的限價(jià)政策，這種政策運(yùn)用得最廣。awI紅軟基地
②政府規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度的指導(dǎo)價(jià)格政策，一awI紅軟基地
         般只用于居住用地的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。awI紅軟基地
③規(guī)定最低價(jià)格的價(jià)格支持政策，主要也用于房地產(chǎn)一awI紅軟基地
         級(jí)市場(chǎng)，如土地使用權(quán)出讓的拍賣市場(chǎng)。awI紅軟基地
☆ 非價(jià)格管制主要是指配給制，即采用行政方式對(duì)商品或資源進(jìn)行分配。目前，對(duì)于某些房地產(chǎn)建設(shè)中用地的無(wú)償劃撥，也是一種利用非價(jià)格管制對(duì)資源進(jìn)行配置的方式。awI紅軟基地
☆ 投資約束就是人為地對(duì)投資活動(dòng)規(guī)定某些附加條款。例如，對(duì)高檔公寓、別墅的開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)高額征稅。awI紅軟基地
☆ 直接控制盡管奏效快，能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)，是一種較為有效的應(yīng)付緊急事態(tài)的工具，但是，從長(zhǎng)期看，這種行政的直接管制破壞了市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)資源配置的正常作用，會(huì)引起資源配置的失誤。awI紅軟基地
對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該謹(jǐn)慎使用。但是，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面，直接控制手段的應(yīng)用難以預(yù)測(cè)，事先不能采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制；另一方面，直接控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響直接而又巨大，有時(shí)甚至是致命性的。awI紅軟基地
制度約束awI紅軟基地
制度約束是指通過(guò)立法形式所確定的經(jīng)濟(jì)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行制約。awI紅軟基地
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，一切經(jīng)濟(jì)行為都要受到制度的約束。而且，有許多制度本身就是一種政策工具，是為了達(dá)到一定的政策目標(biāo)而制定的。awI紅軟基地
例如，《土地法》是為了保護(hù)土地資源，提高土地資源的利用率。也有一些制度雖然本身不是政策手段，不能直接達(dá)到某種政策目標(biāo)，但卻是政策手段發(fā)生作用的前提。awI紅軟基地
例如，金融制度本身不是政策手段，但金融政策的應(yīng)用卻離不開(kāi)金融制度。awI紅軟基地
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境awI紅軟基地
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的調(diào)整內(nèi)容awI紅軟基地
與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律環(huán)境，是指所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系法律規(guī)范的總稱。它通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，把與房地產(chǎn)關(guān)系相關(guān)的主體的行為限制在符合國(guó)家和社會(huì)需要的秩序范圍內(nèi)。awI紅軟基地
從本質(zhì)上說(shuō)，房產(chǎn)、地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)從表面上看是物，實(shí)際上隱含著人與人之間的關(guān)系，即房地產(chǎn)關(guān)系。awI紅軟基地
房地產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容，涉及土地使用權(quán)的有償出讓與土地的開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、房地產(chǎn)的交易、抵押、典當(dāng)以及消費(fèi)等活動(dòng)。在這一系列活動(dòng)中，將會(huì)形成多種關(guān)系。awI紅軟基地
☆房地產(chǎn)商品所有權(quán)人之間的關(guān)系awI紅軟基地
這是指某人或某個(gè)法人擁有多少房地產(chǎn)商品以及他們之間進(jìn)行交易、交換、繼承、贈(zèng)與等活動(dòng)時(shí)所形成的關(guān)系。awI紅軟基地
☆房地產(chǎn)商品所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系awI紅軟基地
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系主要表現(xiàn)為兩種方式。一是土地所有者即國(guó)家與土地使用者之間的關(guān)系。這一關(guān)系是通過(guò)土地使用權(quán)的有償出讓形成的，其中，土地使用者雖然最初表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但實(shí)際上是房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者。awI紅軟基地
所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的第二層關(guān)系表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品的所有者與租賃者之間的關(guān)系，這是通過(guò)房地產(chǎn)商品的租賃形成的。awI紅軟基地
☆所有權(quán)人與房屋修建人之間的關(guān)系awI紅軟基地
這一層關(guān)系首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的關(guān)系，其次表現(xiàn)為因房屋預(yù)售而形成的購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。這一關(guān)系涉及到質(zhì)量、工期、價(jià)格與付款方式等因素。awI紅軟基地
☆所有權(quán)人、使用權(quán)人與房地產(chǎn)管理人之間的關(guān)系awI紅軟基地
這一層關(guān)系主要通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理等活動(dòng)形成。awI紅軟基地
☆ 在上述房地產(chǎn)關(guān)系的種種表現(xiàn)形式中，其核心是房地產(chǎn)所有權(quán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通、消費(fèi)和管理等行為均以此為基礎(chǔ)。awI紅軟基地
房地產(chǎn)所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能——占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也就成為各種房地產(chǎn)關(guān)系的中心。awI紅軟基地
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的構(gòu)成內(nèi)容awI紅軟基地
房地產(chǎn)商品在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的意義以及房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)市場(chǎng)體系運(yùn)行中的作用，決定了涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律環(huán)境相當(dāng)復(fù)雜。awI紅軟基地
從法律層次來(lái)說(shuō)，既有《憲法》關(guān)于土地所有制度以及保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn)是私人財(cái)產(chǎn)的最重要構(gòu)成部分)的規(guī)定，又有《城市規(guī)劃法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地法》等部門法對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系各個(gè)方面的規(guī)定。awI紅軟基地
從法律調(diào)整的內(nèi)容看，涉及房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)和管理的方方面面；從法律調(diào)整的對(duì)象看，既涉及企業(yè)和家庭，也涉及政府管理部門。awI紅軟基地
從調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所涉及的法律規(guī)范看，不僅涉及與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求和中介相關(guān)的法律規(guī)范，而且還需要其他法律規(guī)范的配合，如《稅法》、《遺產(chǎn)法》等都與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。awI紅軟基地
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律的基本內(nèi)容awI紅軟基地
☆管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的法規(guī)awI紅軟基地
主要內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)資金管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)材料、設(shè)備管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自主權(quán)與主管部門關(guān)系的規(guī)定。awI紅軟基地
☆土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定awI紅軟基地
主要內(nèi)容包括對(duì)土地所有權(quán)的確認(rèn)，對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的確認(rèn)，對(duì)有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定．對(duì)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所涉及的利益關(guān)系的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理制度。awI紅軟基地
☆房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)法律awI紅軟基地
房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)法律包括征地新建和舊城區(qū)改建兩類內(nèi)容。awI紅軟基地
            國(guó)家為此而制定的法律法規(guī)的主要內(nèi)容包括關(guān)于征用集體所有土地的規(guī)定，關(guān)于征用土地的補(bǔ)償、安置的規(guī)定，房屋建設(shè)單位與施工單位履行合同的法律、法規(guī)，調(diào)整局部地區(qū)開(kāi)發(fā)與城市整體規(guī)劃關(guān)系的法律、法規(guī)。awI紅軟基地
☆房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法規(guī)awI紅軟基地
主要內(nèi)容包括對(duì)房屋出租、出售價(jià)格管理的法律、法規(guī)，房屋產(chǎn)權(quán)的管理法規(guī)，私房買賣的管理法規(guī)，房產(chǎn)市場(chǎng)的管理法規(guī)，確定房產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用的稅費(fèi)法規(guī)，房地產(chǎn)抵押的法規(guī)。awI紅軟基地
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境分析awI紅軟基地
（1）房地產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
房地產(chǎn)業(yè)政策是指政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而采取的所有措施，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、管理房地產(chǎn)業(yè)的重要媒介。awI紅軟基地
房地產(chǎn)業(yè)政策的特征awI紅軟基地
☆影響的廣泛性。awI紅軟基地
    ☆改變的緩慢性。awI紅軟基地
    ☆與社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)性。awI紅軟基地
    ☆制定的困難性。awI紅軟基地
房地產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
☆ 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展定位，從根本上決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，進(jìn)而從宏觀上影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系。比如，自20世紀(jì)90年代我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。awI紅軟基地
☆ 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相配套的有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷則有直接的影響。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位之后，就要制定相關(guān)的財(cái)政政策和金融政策，或者通過(guò)刺激供需的增長(zhǎng)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者通過(guò)壓縮供需的規(guī)模而抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些政策最終都反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方面，特別是財(cái)政政策和金融政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的影響相當(dāng)直接，有時(shí)甚至是根本性的。awI紅軟基地
（2）稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
☆ 稅收是政府依據(jù)其社會(huì)職能參與社會(huì)產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，即政府為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律制定的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種分配形式。awI紅軟基地
☆ 我國(guó)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅等。awI紅軟基地
☆ 從稅種上看，并不多。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行中，以各種費(fèi)用名義收取的與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相關(guān)的“準(zhǔn)稅收”卻多達(dá)數(shù)十種，有的地方甚至達(dá)上百種，這些實(shí)際收取的費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中占有相當(dāng)大的比例。 awI紅軟基地
房地產(chǎn)業(yè)稅種構(gòu)成圖awI紅軟基地
（3）金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)流通以及房地產(chǎn)消費(fèi)的影響進(jìn)行的。awI紅軟基地
☆影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的金融政策awI紅軟基地
近年來(lái)房地產(chǎn)投資不斷增加，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)金融政策的完善是密不可分的。無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金供應(yīng)量的增減，還是貸款利率的變化，都對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模；同時(shí)，政府在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)時(shí)，也可以通過(guò)金融政策進(jìn)行。awI紅軟基地
☆影響房地產(chǎn)流通的金融政策awI紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮主要表現(xiàn)在流通領(lǐng)域。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的金融政策，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)銷商資金的供應(yīng)方面。經(jīng)銷商的存在和業(yè)務(wù)的開(kāi)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大。政府關(guān)于經(jīng)銷商流動(dòng)資金供應(yīng)方面的規(guī)定，直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體——經(jīng)銷商的數(shù)量和業(yè)務(wù)開(kāi)展的狀況，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。awI紅軟基地
☆影響房地產(chǎn)消費(fèi)的金融政策awI紅軟基地
影響房地產(chǎn)消費(fèi)的金融政策，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的購(gòu)買和消費(fèi)或使用領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)商品價(jià)值量的巨大性，沒(méi)有金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)商品的購(gòu)買行為很難發(fā)生，當(dāng)然也就談不上消費(fèi)。為了提高消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的支付能力，在金融政策方面必須采取一定的措施。awI紅軟基地
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境分析awI紅軟基地
（1）我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)的構(gòu)成awI紅軟基地
由全國(guó)人大會(huì)或常務(wù)委員會(huì)頒布的房地產(chǎn)法律。awI紅軟基地
由國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)。awI紅軟基地
由國(guó)務(wù)院各部門頒布的部門規(guī)章。awI紅軟基地
由各省、自治區(qū)、直轄市以及全國(guó)人大授予立法權(quán)的城市地方人大或地方人大會(huì)常委會(huì)頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。awI紅軟基地
由各省、自治區(qū)、直轄市以及有立法權(quán)的城市人民政府頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。awI紅軟基地
由國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院各部頒布的相關(guān)命令。awI紅軟基地
（2）法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響awI紅軟基地
法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，不僅涉及房地產(chǎn)商品的供給，而且與房地產(chǎn)商品的需求和流通也密切相關(guān)；既對(duì)房地產(chǎn)商品的設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)和管理等方面產(chǎn)生影響，又涉及政府、企業(yè)以及居民個(gè)人之間各種利益關(guān)系的調(diào)整。此外，房地產(chǎn)法律環(huán)境從多個(gè)方面調(diào)整著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種關(guān)系。awI紅軟基地
房地產(chǎn)法律并不是單純調(diào)整民事法律關(guān)系的，也并非是單純調(diào)整行政法律關(guān)系的，它還涉及調(diào)整經(jīng)濟(jì)、財(cái)政以及計(jì)劃調(diào)控在內(nèi)的各種關(guān)系。awI紅軟基地
法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的影響awI紅軟基地
與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的法律規(guī)范，主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施以及開(kāi)發(fā)建設(shè)的組織等方面產(chǎn)生影響。比如，《城市規(guī)劃法》對(duì)城市土地用途的規(guī)劃直接涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地資源的供給；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資源(如土地、資金等)取得渠道與方式的規(guī)定，在一定程度上決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模和速度。awI紅軟基地
法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)流通的影響awI紅軟基地
☆ 與房地產(chǎn)商品出租相關(guān)的法律規(guī)范。awI紅軟基地
     主要是為了合理調(diào)整出租人和承租人之間的關(guān)系，涉及面積標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法、出租方式、房租的確定與繳納以及與此相關(guān)的稅收等內(nèi)容。awI紅軟基地
☆ 與房地產(chǎn)商品出售相關(guān)的法律規(guī)范。awI紅軟基地
     主要包括房地產(chǎn)商品的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)規(guī)定、售后服務(wù)以及產(chǎn)權(quán)歸屬及管理等方面。awI紅軟基地
☆與房地產(chǎn)市場(chǎng)中介活動(dòng)相關(guān)的法律規(guī)范。awI紅軟基地
    主要從對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格審查、對(duì)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)中介人的行為等方面產(chǎn)生影響。awI紅軟基地
法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的影響awI紅軟基地
房地產(chǎn)價(jià)值量大、使用時(shí)間長(zhǎng)，在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的使用過(guò)程中，其售后服務(wù)極為重要。而物業(yè)管理的有關(guān)法律正是為了保證房地產(chǎn)管理的科學(xué)化、合理化，主要包括房地產(chǎn)及其相關(guān)設(shè)備和設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生的管理、治安保衛(wèi)和消防的管理、綠化管理以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等方面。awI紅軟基地
除了上述幾個(gè)重要部分外，法律環(huán)境還從融資、稅收以及房地產(chǎn)的再次進(jìn)入市場(chǎng)等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 awI紅軟基地
第一章      串講結(jié)束awI紅軟基地
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房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)講義修訂版PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)講義修訂版PPT課件，主要介紹了職業(yè)道德基本知識(shí)、房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和融資計(jì)等內(nèi)容。在房地產(chǎn)策劃師這個(gè)職業(yè)逐漸走上正軌的過(guò)程中，從業(yè)時(shí)面臨的最大挑戰(zhàn)不僅是能力問(wèn)題，更是一個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是社會(huì)道德意識(shí)形態(tài)的重要組成部分，是社會(huì)為了調(diào)整房地產(chǎn)策劃師之間以及房地產(chǎn)策劃師與顧客及社會(huì)之間的關(guān)系，要求房地產(chǎn)策劃師應(yīng)遵循的行為準(zhǔn)則。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是指其從業(yè)人員道德行為和道德關(guān)系普遍規(guī)律的反映，是當(dāng)代社會(huì)對(duì)房地產(chǎn) 策劃師職業(yè)行為基本要求的概括，是房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的社會(huì)關(guān)系在道德生活中的體現(xiàn)。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)講義修訂版PPT課件哦。

房地產(chǎn)策劃師講義PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)策劃師講義PPT課件，主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資于成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益評(píng)估、投資項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃等內(nèi)容。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，預(yù)測(cè)供給項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債能力分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論是主要的決策依據(jù)，非盈利項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是方案比較和選取的重要手段，配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載房地產(chǎn)策劃師講義PPT課件哦。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)及實(shí)踐培訓(xùn)教程PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)及實(shí)踐培訓(xùn)教程PPT課件，主要介紹了房地產(chǎn)策劃簡(jiǎn)史、房地產(chǎn)策劃發(fā)展的歷史背景、房地產(chǎn)策劃發(fā)展的歷史階段、房地產(chǎn)策劃發(fā)展的未來(lái)方向等內(nèi)容。房地產(chǎn)與策劃涵義：狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分。它包括三種形態(tài)：?jiǎn)渭兺恋�、單純的建筑物以及土地與建筑物合成一體的“房地”。房地產(chǎn)的特征是：位置的固定性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、政策限制性、相互影響性和保值增值性。廣義的房地產(chǎn)是指社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)中為人們提供入住空間或物質(zhì)載體的一種服務(wù)性行業(yè)。哈佛企業(yè)管理叢書編纂委員會(huì)認(rèn)為：“策劃是一種程序。在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。基本上所有和策劃都是關(guān)于未來(lái)事物的，也就是說(shuō)，策劃是針對(duì)未來(lái)要發(fā)生的事情作為當(dāng)前的決策。換言之，策劃是找出事物的因果關(guān)系，衡量未來(lái)可采取之途徑，作為目前決策之依據(jù)。然后訂出策略、政策，以及詳細(xì)的內(nèi)部作業(yè)計(jì)劃，以求目標(biāo)之達(dá)成，最后還包括成效的評(píng)估和反饋，而返回到起點(diǎn)，開(kāi)始了策劃的第二次循環(huán)。”更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)及實(shí)踐培訓(xùn)教程PPT課件哦。