這是一個關于2014房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務PPT課件，主要介紹了土地使用權的轉讓、買賣與租賃、房屋的開發(fā)、銷售與出租等內(nèi)容。對于房地產(chǎn)的概念，應該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載2014房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務PPT課件哦。

2014房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務PPT課件是由紅軟PPT免費下載網(wǎng)推薦的一款職業(yè)PPT類型的PowerPoint.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務tJW紅軟基地
       圣  才  財   務tJW紅軟基地
                                   SANT & TALENTtJW紅軟基地
主講人：尹穎tJW紅軟基地
                                        MB:13801740055tJW紅軟基地
                                        E-MAIL:cableyin@163.comtJW紅軟基地
第一模塊：會計科目設置與稅種tJW紅軟基地
一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務范圍與特點tJW紅軟基地
□     業(yè)務種類tJW紅軟基地
○     土地使用權的轉讓、買賣與租賃tJW紅軟基地
○      房屋的開發(fā)、銷售與出租tJW紅軟基地
        住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房tJW紅軟基地
           辦公樓tJW紅軟基地
           其他建筑物、附著物等配套設施tJW紅軟基地
           代建工程tJW紅軟基地
           周轉房tJW紅軟基地
□      業(yè)務特點tJW紅軟基地
○     開發(fā)周期長tJW紅軟基地
○     風險高tJW紅軟基地
○     產(chǎn)品為不動產(chǎn)，位置固定tJW紅軟基地
○     投資額大tJW紅軟基地
○     單價高tJW紅軟基地
○     產(chǎn)品具有多樣性tJW紅軟基地
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務流程tJW紅軟基地
三、房地產(chǎn)會計核算體系與科目設置tJW紅軟基地
□ 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的演進tJW紅軟基地
   ● 1983年底前                《基本建設簡易會計制度》tJW紅軟基地
   ●  1984.1.1– 1988年底  《 國營建設單位會計制度tJW紅軟基地
                                              - - 會計科目和會計報表》tJW紅軟基地
   ●  1989.1.1                     《國營城市綜合開發(fā)企業(yè)會計制度tJW紅軟基地
                                              - -  會計科目和會計報表》tJW紅軟基地
  ●   1992                          《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)財務通tJW紅軟基地
                                           則》，《分行業(yè)會計制度與分行業(yè)tJW紅軟基地
                                           財務制度》即兩則兩制tJW紅軟基地
  ●   1993.1.7                     《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》tJW紅軟基地
  ●   1998.1.27               《股份有限公司會計制度  - -tJW紅軟基地
                                             會計科目和會計報表》tJW紅軟基地
●  2001.1.1          《企業(yè)會計制度》tJW紅軟基地
  ●  2006.2.25        《基本會計準則及38項具體準則》tJW紅軟基地
目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是《企業(yè)會計準則tJW紅軟基地
（2006）》、《企業(yè)會計制度》或《房地產(chǎn)開發(fā)企tJW紅軟基地
業(yè)會計制度》。tJW紅軟基地
□ 房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設置tJW紅軟基地
           除會計準則中一般規(guī)定性會計科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點，開設以下會計科目：tJW紅軟基地
一、存貨類tJW紅軟基地
  ●  材料采購tJW紅軟基地
  ●  在途材料tJW紅軟基地
  ●  原材料tJW紅軟基地
  ●  材料成本差異tJW紅軟基地
  ●  開發(fā)產(chǎn)品tJW紅軟基地
  ●  分期收款開發(fā)產(chǎn)品tJW紅軟基地
  ●  委托加工物資tJW紅軟基地
  ●  周轉房tJW紅軟基地
二、非流動資產(chǎn)類tJW紅軟基地
  ●  投資性房地產(chǎn)tJW紅軟基地
  ●   投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）tJW紅軟基地
●  投資性房地產(chǎn)減值準備tJW紅軟基地
 ●  長期應收款tJW紅軟基地
 ●  在建工程tJW紅軟基地
 ●  工程物資tJW紅軟基地
 三、成本類tJW紅軟基地
 ●   開發(fā)成本tJW紅軟基地
 ●   開發(fā)間接費用tJW紅軟基地
 ●  工程施工tJW紅軟基地
 ●  工程結算tJW紅軟基地
四、兩個成本類二級明細科目tJW紅軟基地
      成本類兩個重要科目必須進行詳細的明細核算，歸tJW紅軟基地
集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下：tJW紅軟基地
房屋開發(fā)成本- - -土地征用及拆遷補償費tJW紅軟基地
                         - - -前期工程費tJW紅軟基地
                       - - - 基礎設施費tJW紅軟基地
                       - - - 建筑安裝工程費tJW紅軟基地
                       - - - 公共配套設施費tJW紅軟基地
                       - - - 開發(fā)間接費tJW紅軟基地
  開發(fā)間接費   - - - 人工費tJW紅軟基地
                       - - -  折舊費tJW紅軟基地
                       - - -  辦公費tJW紅軟基地
                       - - -  水電費tJW紅軟基地
                       - - -  勞保費tJW紅軟基地
                       - - -  其他tJW紅軟基地
□房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率tJW紅軟基地
   一、主要稅種tJW紅軟基地
   ●   營業(yè)稅tJW紅軟基地
   ●   房產(chǎn)稅tJW紅軟基地
   ●   土地增值稅tJW紅軟基地
   ●   企業(yè)所得稅tJW紅軟基地
   ●   城鎮(zhèn)土地使用稅tJW紅軟基地
   ●   耕地占用稅tJW紅軟基地
   ●   印花稅tJW紅軟基地
   ●   契稅tJW紅軟基地
   ●   城建稅tJW紅軟基地
   ●   教育費附加與河道管理費tJW紅軟基地
二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各階段納稅稅種與稅率tJW紅軟基地
第一階段：企業(yè)設立階段tJW紅軟基地
     稅種                            計算依據(jù)tJW紅軟基地
                                        1.權利與許可證照            5元/件 tJW紅軟基地
                                        2.記錄資金的賬簿           (實收資本  tJW紅軟基地
       印花稅                         +資本公積)*0.5‰，其他5元/件tJW紅軟基地
                                        3.土地使用權轉讓與出讓使用合同，tJW紅軟基地
                                           合同金額的0.5‰tJW紅軟基地
契稅                         1. 自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營，免稅tJW紅軟基地
                                        2.接受以土地使用權等不動產(chǎn)出資。    tJW紅軟基地
                                           按照土地使用權出讓、出售及房屋    tJW紅軟基地
                                           買賣價的3%- -5%tJW紅軟基地
第二階段：獲取土地階段tJW紅軟基地
        稅種                    計算依據(jù)tJW紅軟基地
        印花稅                同上tJW紅軟基地
        契稅                    同上tJW紅軟基地
        耕地占用稅         1.獲取土地使用權，符                       tJW紅軟基地
                                   合耕地條件的，根據(jù)面    tJW紅軟基地
                                   積和稅額一次性繳納；tJW紅軟基地
                                   2.不合條件，不繳納。tJW紅軟基地
第三階段：開發(fā)建設階段tJW紅軟基地
          稅種                   計算依據(jù)tJW紅軟基地
             印花稅                   據(jù)各類合同的0.3-0.5 ‰ tJW紅軟基地
          城鎮(zhèn)土地使用稅  從取得的紅線圖次月起，tJW紅軟基地
                                     據(jù)實際占用面積與定額tJW紅軟基地
                                     稅率計算tJW紅軟基地
第四階段：轉讓及銷售階段tJW紅軟基地
            稅種                   計算依據(jù)tJW紅軟基地
            營業(yè)稅                5%tJW紅軟基地
            城建稅                7%、5%、1%tJW紅軟基地
教育費附加         營業(yè)稅的3%tJW紅軟基地
           土地增值稅         查賬征收：1.項目全部tJW紅軟基地
                                    竣工結算前，轉讓房地tJW紅軟基地
                                    產(chǎn)收入，預征；2.待項tJW紅軟基地
                                    目全部竣工且辦理結算tJW紅軟基地
                                    后進行清算，多退少補tJW紅軟基地
                                    核定征收tJW紅軟基地
        印花稅                 同上tJW紅軟基地
        企業(yè)所得稅         查賬征收：1.銷售未完工tJW紅軟基地
                                   產(chǎn)品取得收入，按預計 tJW紅軟基地
                                  計稅毛利率，計算毛利額，tJW紅軟基地
                               項目完工后計算實際毛利，tJW紅軟基地
                                      調(diào)整以前毛利合并到其他 tJW紅軟基地
                               項目計入當年損益計算納稅tJW紅軟基地
                               2.銷售完工。稅率25%tJW紅軟基地
                               核定征收tJW紅軟基地
印花稅         同上tJW紅軟基地
第五階段：房產(chǎn)持有階段tJW紅軟基地
稅種                   計算依據(jù)tJW紅軟基地
             營業(yè)稅                    租金的5%tJW紅軟基地
           城建稅                7%、5%、1%tJW紅軟基地
           教育費附加         營業(yè)稅的3%tJW紅軟基地
           城鎮(zhèn)土地使用稅  同上tJW紅軟基地
           房產(chǎn)稅                自用：計稅余值 *1.2%tJW紅軟基地
                                      出租：租金的12%tJW紅軟基地
第二模塊：企業(yè)設立階段的會計核算與納稅計算tJW紅軟基地
        自本模塊開始，結合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務特點，tJW紅軟基地
系統(tǒng)講解各階段的實務案例。在講解案例前，tJW紅軟基地
請先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標桿企業(yè)--- 萬tJW紅軟基地
科2010年的年報。tJW紅軟基地
    之后，我們將系統(tǒng)講解案例：設立階段         tJW紅軟基地
獲取土地階段          開發(fā)與建設階段           轉tJW紅軟基地
讓與銷售階段          持有階段           投資性房tJW紅軟基地
地產(chǎn)           合作開發(fā)房地產(chǎn)           利潤形成與tJW紅軟基地
分配           所得稅匯算階段           納稅籌劃tJW紅軟基地
一、公司注冊法規(guī)要求與出資方式tJW紅軟基地
● 房地產(chǎn)企業(yè)注冊成立是需滿足以下法規(guī) tJW紅軟基地
    √ 《公司法》tJW紅軟基地
  √ 《城市房地產(chǎn)管理法》tJW紅軟基地
  √ 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》tJW紅軟基地
●  出資方式tJW紅軟基地
    √ 貨幣出資≥ 30%的注冊資金tJW紅軟基地
    √ 非貨幣財產(chǎn)tJW紅軟基地
     實物  知識產(chǎn)權  非專利技術 工業(yè)產(chǎn)權tJW紅軟基地
         土地使用權tJW紅軟基地
非貨幣出資的程序：tJW紅軟基地
如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦tJW紅軟基地
理：tJW紅軟基地
房地產(chǎn)資質：1、2、3、4共四個等級，經(jīng)營范tJW紅軟基地
圍，資質年檢tJW紅軟基地
二、設立階段納稅案例tJW紅軟基地
案例一：上海發(fā)達房地產(chǎn)公司于2012年1月1日tJW紅軟基地
設立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金5000萬，tJW紅軟基地
其中2000萬為甲股東以土地使用權出資。會計tJW紅軟基地
開設賬本10個，總賬記賬資金，其他明細賬本tJW紅軟基地
與日記賬9個，于1月31日獲取營業(yè)執(zhí)照。此外tJW紅軟基地
，還有房屋產(chǎn)權證和土地使用證各一個。印花tJW紅軟基地
稅一共繳納多少？（契稅在下章）tJW紅軟基地
答案：（5000 萬+2000萬）*0.5‰+(9+1+2)*5tJW紅軟基地
       元=35000+60=35060元tJW紅軟基地
三、設立階段賬務處理案例tJW紅軟基地
 此階段涉及到資本投入和前期開辦費賬務：tJW紅軟基地
案例二：上海發(fā)達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司由tJW紅軟基地
甲、乙兩個公司和張凱個人共三個股東投資設tJW紅軟基地
立，三股東分別持股比例為50%、30%、20%tJW紅軟基地
。2012年1月1日，三個股東以貨幣資金一次性tJW紅軟基地
繳足款項，工商已辦好營業(yè)執(zhí)照。tJW紅軟基地
財務程序：先在銀行開立臨時驗資戶，股東一tJW紅軟基地
將出資款存入臨時賬戶，會計師事務所審計驗tJW紅軟基地
資，根據(jù)驗資報告和公司章程等工商注冊。tJW紅軟基地
開立臨時驗資戶：tJW紅軟基地
 DR: 銀行存款- -驗資戶  10 000 000tJW紅軟基地
    CR:實收資本- -甲公司     5 000 000tJW紅軟基地
                         - -乙公司     3 000 000tJW紅軟基地
                         - - 張凱        2 000 000tJW紅軟基地
原始憑證：《現(xiàn)金繳款單》、《銀行進賬單》、《公司章程》等tJW紅軟基地
基本戶開好后臨時驗資戶資金轉入基本戶：tJW紅軟基地
 DR: 銀行存款- -工商銀行8976     10 000 000tJW紅軟基地
      CR:銀行存款- -驗資戶              10 000 000tJW紅軟基地
原始憑證：《銀行轉賬憑證》、《驗資報告》復印件等tJW紅軟基地
案例三：發(fā)行股票融資tJW紅軟基地
長虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股20 000 tJW紅軟基地
000股，每股面值為1元，發(fā)行價格為6元。股tJW紅軟基地
款120 000 000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā)tJW紅軟基地
生的相關稅費60 000元。如何處理此筆業(yè)務？tJW紅軟基地
解析：計入股本金額20 000 000*1=20 000 000tJW紅軟基地
元，計入資本公積的金額=tJW紅軟基地
（6-1）*20 000 000-60 000=99 940 000元tJW紅軟基地
DR:銀行存款--**銀行    119 940 000tJW紅軟基地
 CR: 股本- -普通股             20 000 000tJW紅軟基地
        資本公積- -股本溢價     99 940 000tJW紅軟基地
案例三：以貨幣與實物財產(chǎn)混合出資tJW紅軟基地
甲、乙、丙三公司共同出資設立東方房地產(chǎn)有tJW紅軟基地
限責任公司，注冊資本10 000 000元，甲、乙tJW紅軟基地
以貨幣出資，丙以設備出資，該設備的公允價tJW紅軟基地
值為2 100 000元。2011年9月20日，東方房地tJW紅軟基地
產(chǎn)公司如期收到個投資者一次性繳足的款項，tJW紅軟基地
丙于2011年5月6日辦妥財產(chǎn)轉移手續(xù)。如何做tJW紅軟基地
賬？tJW紅軟基地
解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時驗資tJW紅軟基地
戶，根據(jù)銀行進賬單與會計師事務所向銀行詢證后出具的驗資tJW紅軟基地
報告：tJW紅軟基地
DR:銀行存款- -銀行       8 000 000  CR: 實收資本- -甲公司     5 000 000                        - -乙公司        3 000 000tJW紅軟基地
第二步：1.聘請資產(chǎn)評估事務所評估資產(chǎn)tJW紅軟基地
               2.辦理財產(chǎn)轉移手續(xù) tJW紅軟基地
               3.財產(chǎn)清單tJW紅軟基地
                DR: 固定資產(chǎn) - - -設備   2 100 000 tJW紅軟基地
                    CR: 實收資本 - - -丙公司    2 000 000tJW紅軟基地
                            資本公積 - - - 資本溢價  100 000tJW紅軟基地
案例四：以貨幣資金和出資土地使用權tJW紅軟基地
甲、乙、丙三家公司共同出資設立一房地產(chǎn)公司，注冊資金10 000 000元，甲、乙、丙持股tJW紅軟基地
比例分別為50%、30%、20%。甲以土地使用tJW紅軟基地
權出資，土地使用權的公允價值為5 000 000元tJW紅軟基地
，乙、丙以貨幣資金出。2011年3月20日，新tJW紅軟基地
注冊的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨tJW紅軟基地
幣資金出資，甲公司于2011年5月6日辦理了財tJW紅軟基地
產(chǎn)轉移清單、資產(chǎn)評估和使用權轉移手續(xù)。tJW紅軟基地
解析：第一步：乙、丙貨幣出資tJW紅軟基地
           DR: 銀行存款- -銀行  5 000 000tJW紅軟基地
              CR:實收資本-  -乙公司  3 000 000tJW紅軟基地
                                   - -丙公司   2 000 000tJW紅軟基地
第二步：土地使用權出資tJW紅軟基地
 DR:   開發(fā)成本 - -土地開發(fā)  5 000 000tJW紅軟基地
    CR: 實收資本- -甲公司                5 000 000tJW紅軟基地
備注：如果土地是用來出租，則使用科目“投tJW紅軟基地
資性房地產(chǎn)”tJW紅軟基地
案例五：以債權出資tJW紅軟基地
2006年7月1日，甲公司應收乙公司賬款的賬面tJW紅軟基地
余額60 000元，由于乙公司發(fā)生財務困難，無tJW紅軟基地
法償付應付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財務將乙tJW紅軟基地
公司所欠債務轉為乙公司股本的方式進行債務tJW紅軟基地
重組，假定乙公司普通股的面值為1元，乙公司tJW紅軟基地
以20 000股抵償該項債務，股票每股市價為2.5tJW紅軟基地
元。甲公司對該項應收賬款計提壞賬準備2 000tJW紅軟基地
元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對其作tJW紅軟基地
為長期股權投資處理。如何處理該筆業(yè)務？tJW紅軟基地
解析：1. 資本公積增加（2.5-1）*20 000=tJW紅軟基地
               =30 000元。tJW紅軟基地
           2.債務重組利得=60 000- 2.5*20 000tJW紅軟基地
                                    =10 000元tJW紅軟基地
           分錄如下：tJW紅軟基地
DR: 應付賬款      60 000     CR: 股本              20 000           資本公積- -股本溢價  30 000           營業(yè)外收入- - 債務重組利得  10 000tJW紅軟基地
案例六：將資本公積轉為實收資本或股本tJW紅軟基地
一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設立，原注冊tJW紅軟基地
資本為1 000萬，甲乙丙分別出資500萬、300tJW紅軟基地
萬、200萬。未來擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準，東tJW紅軟基地
方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉增tJW紅軟基地
資本。該業(yè)務如何處理？tJW紅軟基地
●   公司作出《股東會決議》 ●   會計師事務所審計驗資，出具《驗資報告》tJW紅軟基地
         DR: 資本公積                  5 000 000tJW紅軟基地
             CR:  實收資本- -甲      2 500 000tJW紅軟基地
                                       - -乙      1 500 000tJW紅軟基地
                                       - -丙       1 000 000tJW紅軟基地
    案例七：將盈余公積轉為實收資本tJW紅軟基地
一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設立，甲乙丙tJW紅軟基地
持股比例分別為50%、30%、20%，2011年3tJW紅軟基地
月20日，經(jīng)股東會議決議審批，將盈余公積tJW紅軟基地
500萬轉增資本。如何處理此筆業(yè)務？tJW紅軟基地
DR: 盈余公積       5 000 000    CR: 實收資本- -甲  2 500 000                          - -乙  1 500 000                          - -丙  1000 000tJW紅軟基地
附件：1.《股東會議決議》tJW紅軟基地
            2.《驗資報告》tJW紅軟基地
案例八：實收資本減少- - -減資tJW紅軟基地
例1：一公司注冊資金100萬，實收資本50萬，根據(jù)《公司法》tJW紅軟基地
          2年內(nèi)必須出資完畢，2年快到期了，50萬因缺乏資金無tJW紅軟基地
          法增資。怎么辦？tJW紅軟基地
          答案：去工商局申請辦理減資程序，變更營業(yè)執(zhí)照。財 tJW紅軟基地
          務無需做任何賬務處理。tJW紅軟基地
2.一公司注冊資金1000萬，實際到位1000萬  ，現(xiàn)經(jīng)股東會議決議減少注冊資金500萬。tJW紅軟基地
2011年8月30日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理tJW紅軟基地
該筆業(yè)務？tJW紅軟基地
解析：第一步：股東作出減資決議tJW紅軟基地
           第二步：向工商局申請減資tJW紅軟基地
           第三步：稅務備案并進行賬務處理tJW紅軟基地
           DR: 實收資本    500tJW紅軟基地
                CR：銀行存款  500tJW紅軟基地
3.東方股份有限公司截至到2008年12月31日共同tJW紅軟基地
發(fā)行股票10 000 000股，股票面值1元，資本公tJW紅軟基地
積（股本溢價）1 500 000元，盈余公積1 000 tJW紅軟基地
000元。經(jīng)股東大會批準，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn)tJW紅軟基地
金回購本公司股票2 000 000股并注銷。假定東tJW紅軟基地
方房地產(chǎn)按照每股0.8元回購股票，不考慮其他tJW紅軟基地
因素，東方股份有限公司如何賬務處理？tJW紅軟基地
簡析如下：庫存股成本=2 000 000*0.8tJW紅軟基地
                                    =1 600 000元tJW紅軟基地
1.回購股份時tJW紅軟基地
    DR: 庫存股        1600 000tJW紅軟基地
       CR: 銀行存款    1600 000tJW紅軟基地
2. 注銷股份時tJW紅軟基地
   DR: 股本              2 000 000tJW紅軟基地
     CR: 庫存股              1600 000tJW紅軟基地
            資本公積- -股本溢價  400 000tJW紅軟基地
3.如果東方股份以每股2.5元回購股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務處理？tJW紅軟基地
3.1 回購股份  DR: 庫存股   5000 000                          CR: 銀行存款  5 000 000tJW紅軟基地
3.2 注銷股份 tJW紅軟基地
      DR: 股本                             2000 000tJW紅軟基地
             資本公積- -股本溢價    1500 000tJW紅軟基地
             盈余公積                       1 000 000tJW紅軟基地
             利潤分配- -未分配利潤  500 000tJW紅軟基地
          CR: 庫存股                             5 000 000tJW紅軟基地
案例九：開辦費的核算tJW紅軟基地
開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費用，tJW紅軟基地
一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費tJW紅軟基地
、辦公費、培訓費、印刷費、注冊登記費以及tJW紅軟基地
不計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)成本的費用。一般tJW紅軟基地
包括籌建期間到取得營業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆tJW紅軟基地
收入之前的費用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn)tJW紅軟基地
與無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)。tJW紅軟基地
發(fā)生時：DR: 管理費用- -開辦費- -**費用tJW紅軟基地
               CR:現(xiàn)金（銀行存款OR其他應付款）tJW紅軟基地
案例十：印花稅的賬務處理tJW紅軟基地
本階段涉及到契稅與印花稅的賬務處理，契稅tJW紅軟基地
在獲取土地使用權階段詳細說明。tJW紅軟基地
 DR:  管理費用- -印花稅tJW紅軟基地
    CR: 庫存現(xiàn)金tJW紅軟基地
第三模塊：獲取土地階段tJW紅軟基地
第一部分：土地制度tJW紅軟基地
●  土地所有權與使用權制度tJW紅軟基地
    國有土地tJW紅軟基地
    農(nóng)民集體所有tJW紅軟基地
●  土地獲取方式tJW紅軟基地
     招、拍、掛出讓制度tJW紅軟基地
     以劃撥方式取得tJW紅軟基地
     以轉讓方式取得tJW紅軟基地
     投資者入股取得tJW紅軟基地
     并購重組取得tJW紅軟基地
第二部分：獲取土地階段納稅tJW紅軟基地
●  契稅tJW紅軟基地
  《中華人民共和國契稅暫行條例》tJW紅軟基地
    稅率  3%--5%tJW紅軟基地
    征收對象：房地產(chǎn)tJW紅軟基地
    納稅義務發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當天。自義務發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納tJW紅軟基地
案例一：2009年6月20日，甲公司以賬面價值tJW紅軟基地
為1000萬元、評估確認價值為1200萬元的土地tJW紅軟基地
使用權對東方房地產(chǎn)公司進行投資入股，當?shù)?span style="display:none">tJW紅軟基地
人民政府規(guī)定的契稅稅率為4%。請問該公tJW紅軟基地
司如何計算和繳納契稅？tJW紅軟基地
解析：1.納稅主體與時限tJW紅軟基地
               納稅主體：東方房地產(chǎn)公司tJW紅軟基地
               時限：2009年6月30日tJW紅軟基地
              2.納稅金額計算tJW紅軟基地
               應納契稅=1200*4%=48萬tJW紅軟基地
案例二：東方房地產(chǎn)公司2010年12月摘牌tJW紅軟基地
取得某市200畝的綜合用地的土地使用權，tJW紅軟基地
每畝地價30萬元，該公司按照規(guī)定繳納了tJW紅軟基地
契稅。2011年7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城tJW紅軟基地
市支路，該綜合土地使用權的性質變化為住宅tJW紅軟基地
用地，該公司按照要求對該宗土地進行評估，tJW紅軟基地
按照住宅用地評估后地價為11 000萬元，按照tJW紅軟基地
綜合用地評估后地價為9 000萬元，該公司根tJW紅軟基地
據(jù)土地評估機構的評估結果補交了2000萬元的tJW紅軟基地
土地出讓金。該市契稅征收率為4%，東方地產(chǎn)tJW紅軟基地
公司補繳契稅多少？tJW紅軟基地
解析：應納契稅=（11 000-9 000）*4%=80萬tJW紅軟基地
● 印花稅tJW紅軟基地
 （財稅【2006】162號）《財政部  國家稅務tJW紅軟基地
總局關于印花稅若干政策的通知》的規(guī)定，對tJW紅軟基地
土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按tJW紅軟基地
產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的tJW紅軟基地
0.5‰貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權證等權利tJW紅軟基地
許可證按件貼花，每件5元。tJW紅軟基地
案例三：2009年1月東風房地產(chǎn)公司通過競標tJW紅軟基地
取得土地使用權100畝，地價為6000萬，3月tJW紅軟基地
取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應納tJW紅軟基地
印花稅如何計算？tJW紅軟基地
解析：1簽訂土地使用權出讓合同時tJW紅軟基地
                應納印花稅=6 000*0.5‰=3萬元tJW紅軟基地
            2 取得土地使用證應納稅5元。tJW紅軟基地
第三部分：獲取土地階段賬務處理tJW紅軟基地
案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權tJW紅軟基地
獲取土地成本借計入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土tJW紅軟基地
地征用及拆遷補償費”科目，同時貸記“銀行存款tJW紅軟基地
或應付賬款”科目。tJW紅軟基地
東方房地產(chǎn)公司通過投標方式取得土地使用權100畝用于開發(fā)商品性土地總價款5 000萬，tJW紅軟基地
單價50萬/畝，契稅稅率4%，當?shù)卣�府�?guī)定的耕地tJW紅軟基地
占用稅稅額22.5元/平方米，通過銀行轉賬支付土tJW紅軟基地
地使用權出讓金及相關稅費.tJW紅軟基地
解析:1. 支付土地出讓金tJW紅軟基地
             DR:開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及tJW紅軟基地
                                                       拆遷補償tJW紅軟基地
                                                       5000tJW紅軟基地
                  CR:銀行存款                 5000tJW紅軟基地
    2. 應交納契稅=5000*4%=200萬tJW紅軟基地
 DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償tJW紅軟基地
                                             200tJW紅軟基地
 CR: 銀行存款                          200tJW紅軟基地
  3.應繳納耕地占用稅tJW紅軟基地
100*666.67*22.5=150萬tJW紅軟基地
DR:開發(fā)成本- - 土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償     150tJW紅軟基地
CR: 銀行存款  150tJW紅軟基地
4.簽訂出讓合同繳納印花稅tJW紅軟基地
    5000*0.5‰=2.5萬tJW紅軟基地
   DR:管理費用- -印花稅   25000tJW紅軟基地
    CR:銀行存款                   25000tJW紅軟基地
案例二:獲取土地用于商品房開發(fā)tJW紅軟基地
獲取土地用于商品房開發(fā)則計入”開發(fā)成本tJW紅軟基地
-房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補償”科目.tJW紅軟基地
2008年6月，東方房地產(chǎn)公司取得85畝土地tJW紅軟基地
使用權用于商品房開發(fā)，價款2500萬元，契tJW紅軟基地
稅稅率4%，當?shù)卣�府�?guī)定的耕地占用稅tJW紅軟基地
22.5元/平方米，通過銀行轉賬支付土地出讓tJW紅軟基地
金及相關稅費.tJW紅軟基地
解析: 1.計入房屋開發(fā)成本=土地買價+契tJW紅軟基地
            稅+耕地占用稅tJW紅軟基地
          =2500+2500*4%+85*666.67*22.5tJW紅軟基地
          =2727.5萬tJW紅軟基地
        2.印花稅=2500*0.5‰tJW紅軟基地
3.合并賬務處理tJW紅軟基地
DR: 開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補 tJW紅軟基地
       償        2727.5tJW紅軟基地
 CR: 銀行存款    2727.5tJW紅軟基地
4. 簽訂土地使用權出讓合同應納印花稅tJW紅軟基地
 2500*0.5‰=1.25萬tJW紅軟基地
DR: 管理費用- -印花稅   1.25萬tJW紅軟基地
 CR: 銀行存款                  1.25萬tJW紅軟基地
案例三：土地用于自建用房tJW紅軟基地
如果土地是用來自建用房等地上建筑物時，則tJW紅軟基地
取得的土地及相關稅費計入“無形資產(chǎn)- -土地使tJW紅軟基地
用權”科目。并且土地使用權的賬面價值不與地tJW紅軟基地
上建筑物合并計算成本，而作為“無形資產(chǎn)”核算tJW紅軟基地
，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷及計tJW紅軟基地
提折舊。契稅及耕地占用稅也計入無形資產(chǎn)成tJW紅軟基地
本。tJW紅軟基地
例：2008年3月12日，東方房地產(chǎn)公司以出讓tJW紅軟基地
方式取得一塊土地使用權，以銀行存款轉賬支tJW紅軟基地
付500萬元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。tJW紅軟基地
，發(fā)生建筑工程支出1100萬。兩幢辦公tJW紅軟基地
樓已經(jīng)完工并達到預定可使用狀態(tài)。假定tJW紅軟基地
土地使用權使用年限50年，無殘值，寫字tJW紅軟基地
樓的使用年限25年，預計殘值100萬。采tJW紅軟基地
用直線法計提折舊和攤銷。契稅率4%。tJW紅軟基地
解析：1. 支付土地出讓金tJW紅軟基地
            DR: 無形資產(chǎn)- -土地使用權  500tJW紅軟基地
            CR: 銀行存款                        500tJW紅軟基地
2.繳納契稅tJW紅軟基地
   500*4%=20萬tJW紅軟基地
  DR: 無形資產(chǎn)- -土地使用權  20tJW紅軟基地
  CR: 銀行存款                         20tJW紅軟基地
3. 簽訂合同繳納印花稅tJW紅軟基地
   500*0.5‰=0.25萬tJW紅軟基地
  DR: 管理費用- -印花稅   0.25tJW紅軟基地
  CR: 銀行存款            0.25tJW紅軟基地
4.建造辦公樓支出tJW紅軟基地
先計入在建工程后固定資產(chǎn)即tJW紅軟基地
DR: 在建工程     1100tJW紅軟基地
CR:銀行存款（應付賬款等） 1100tJW紅軟基地
5. 辦公樓完工達到可使用狀態(tài)tJW紅軟基地
DR: 固定資產(chǎn)- -辦公樓   1100tJW紅軟基地
CR: 在建工程 - -辦公樓   1100tJW紅軟基地
6. 每年分攤土地使用權和對辦公樓計提折舊    DR: 管理費用- -無形資產(chǎn)攤銷10.4tJW紅軟基地
                                - - 折舊費   40tJW紅軟基地
CR: 累計攤銷   10.4                  累計折舊    40tJW紅軟基地
案例四：土地用于賺取租金tJW紅軟基地
企業(yè)改變土地使用權的用途，將其用于對tJW紅軟基地
外出租，應計入“投資性房地產(chǎn)”科目。tJW紅軟基地
例：東方房地產(chǎn)公司2007年10月取得土地tJW紅軟基地
使用權9 000萬（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)，tJW紅軟基地
已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本800萬。tJW紅軟基地
因房地產(chǎn)市場萎縮，公司準備減緩房地產(chǎn)tJW紅軟基地
開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。tJW紅軟基地
2008年2月與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃合同tJW紅軟基地
，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期tJW紅軟基地
自2008年2月1日開始，租賃期2年。tJW紅軟基地
解析：tJW紅軟基地
          1. 支付出讓金tJW紅軟基地
            DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9000tJW紅軟基地
            CR:銀行存款                     9000tJW紅軟基地
           2. 支付土地開發(fā)成本tJW紅軟基地
DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 8 00tJW紅軟基地
             CR:   銀行存款                   800tJW紅軟基地
3. 自2008年2月1日，租期開始，將土地轉入投資性房地產(chǎn)tJW紅軟基地
   DR: 投資性房地產(chǎn)- - 土地使用權tJW紅軟基地
                                    9800tJW紅軟基地
  CR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā)  9800tJW紅軟基地
案例五：暫時沒有確定土地使用權的土地tJW紅軟基地
先計入“無形資產(chǎn)- -土地使用權”，后根據(jù)結tJW紅軟基地
 果再確定轉入其他的會計科目。tJW紅軟基地
關于契稅和土地使用稅的特別說明：tJW紅軟基地
契稅一般不通過“ 應交稅費”科目核算tJW紅軟基地
具體計入什么科目，一般根據(jù)土地使用權的具體用途決定計入什么科目。tJW紅軟基地
如果是土地開發(fā)，則計入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)”，如果是房屋開發(fā)，自用則計入“無形資產(chǎn)- -土地使用權”。如果是tJW紅軟基地
計入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計入“開發(fā)成本- -tJW紅軟基地
房屋開發(fā)“。tJW紅軟基地
4.土地使用稅賬務處理tJW紅軟基地
    先計提：tJW紅軟基地
       DR:管理費用- -土地使用稅tJW紅軟基地
             CR:應交稅費- -應交土地使用稅tJW紅軟基地
  后上交：tJW紅軟基地
      DR:應交稅費- -應交土地使用稅tJW紅軟基地
      CR: 銀行存款tJW紅軟基地
第四模塊：開發(fā)建設階段tJW紅軟基地
本階段重點核算內(nèi)容：tJW紅軟基地
        工程發(fā)包核算tJW紅軟基地
         材料核算tJW紅軟基地
         設備核算tJW紅軟基地
         往來賬核算tJW紅軟基地
         開發(fā)產(chǎn)品與費用核算tJW紅軟基地
         土地使用稅核算tJW紅軟基地
          印花稅核算tJW紅軟基地
          房產(chǎn)稅核算tJW紅軟基地
開發(fā)建設階段業(yè)務tJW紅軟基地
一、報批報建手續(xù)tJW紅軟基地
  1.   建設用地規(guī)劃許可證tJW紅軟基地
  2.   國有土地使用證tJW紅軟基地
  3.   建設工程規(guī)劃許可證tJW紅軟基地
  4.   建筑工程施工許可證tJW紅軟基地
二、 項目施工建設tJW紅軟基地
  1.   材料及設備供應tJW紅軟基地
  2.   工程發(fā)包tJW紅軟基地
        結算方式：月結、分段結、竣工一次結算tJW紅軟基地
  3.   工程分包tJW紅軟基地
三、竣工驗收備案tJW紅軟基地
 四、 產(chǎn)權初始登記tJW紅軟基地
成本費用核算tJW紅軟基地
一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構成tJW紅軟基地
 土地開發(fā)成本tJW紅軟基地
房屋開發(fā)成本tJW紅軟基地
配套設施開發(fā)成本tJW紅軟基地
代建工程開發(fā)成本tJW紅軟基地
二、成本核算過程tJW紅軟基地
開發(fā)成本tJW紅軟基地
                                        1.土地征用及拆遷補償費tJW紅軟基地
                                                                                2. 前期工程費tJW紅軟基地
                                                                                3.建筑安裝工程tJW紅軟基地
                                                                                4.基礎設施費tJW紅軟基地
                                                                                5.公共配套設施費tJW紅軟基地
                                                                                6.開發(fā)間接費用tJW紅軟基地
未建                           在建                     已完工（開發(fā)產(chǎn)品）tJW紅軟基地
各成本的具體項目為：tJW紅軟基地
土地征用及拆遷補償費tJW紅軟基地
 土地出讓金tJW紅軟基地
 拆遷補償費tJW紅軟基地
 安置費tJW紅軟基地
 城市基礎設施費或征地費tJW紅軟基地
前期工程費tJW紅軟基地
可行性研究tJW紅軟基地
規(guī)劃設計tJW紅軟基地
水文地質tJW紅軟基地
工程地質勘察、測繪tJW紅軟基地
通水、通電、通路tJW紅軟基地
清理平整建設用地tJW紅軟基地
基礎設施費tJW紅軟基地
開發(fā)小區(qū)道路tJW紅軟基地
供水、電、氣、排污、排洪tJW紅軟基地
通訊照明工程（以上簡稱“七通”）tJW紅軟基地
環(huán)衛(wèi)與綠化工程tJW紅軟基地
公共配套設施費tJW紅軟基地
水塔tJW紅軟基地
停車場tJW紅軟基地
消防設施tJW紅軟基地
小區(qū)外交通道路tJW紅軟基地
開發(fā)間接費tJW紅軟基地
除可將能夠確定的土地用于房屋開發(fā)的直接計入“開發(fā)成本- --房屋開發(fā)”tJW紅軟基地
；其他土地開發(fā)支出直接計入“開發(fā)成本- - -土地開發(fā)”tJW紅軟基地
土地開發(fā)成本核算tJW紅軟基地
1.土地出讓金tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本---土地開發(fā)- --土地征用及拆遷補償費tJW紅軟基地
 貸：銀行存款tJW紅軟基地
2.支付勘察設計費tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本---土地開發(fā)- --土地征用及拆遷補償費tJW紅軟基地
 貸：銀行存款tJW紅軟基地
3.支付地下管道安裝工程tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本- --土地開發(fā)- --基礎設施費tJW紅軟基地
貸： 應付賬款- --A 施工公司tJW紅軟基地
4.月末，一部分土地自用，一部分轉讓tJW紅軟基地
根據(jù)土地開發(fā)總成本和面積等分配tJW紅軟基地
借：開發(fā) 產(chǎn)品- - -自用土地tJW紅軟基地
                           ---商品性土地tJW紅軟基地
貸：開發(fā)成本- - -土地開發(fā)tJW紅軟基地
土地轉讓時：tJW紅軟基地
借：營業(yè)成本- - -土地轉讓成本tJW紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品- - -商品性土地tJW紅軟基地
如果土地開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)建設，tJW紅軟基地
則需進行如下賬務處理：tJW紅軟基地
即由土地階段轉到房屋開發(fā)階段：tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費tJW紅軟基地
                                               - -前期工程費tJW紅軟基地
                                               - -基礎設施費tJW紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費tJW紅軟基地
                                               - -前期工程費tJW紅軟基地
                                               - -基礎設施費tJW紅軟基地
房屋開發(fā)核算過程如何tJW紅軟基地
房屋開發(fā)核算主要科目如下：tJW紅軟基地
開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補償（商品房A)tJW紅軟基地
                                        - -前期工程費（商品房A)tJW紅軟基地
                                        - -基礎設施費（商品房A)tJW紅軟基地
                                        - -建筑安裝工程費（商品房A)tJW紅軟基地
                                        - -公共配套設施費（商品房A)tJW紅軟基地
                                        - -開發(fā)間接費用（商品房A)tJW紅軟基地
此過程如何歸集和分配各項開支？tJW紅軟基地
最后：借：開發(fā)產(chǎn)品- -商品房AtJW紅軟基地
                 貸：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)（商品房A)tJW紅軟基地
關于公共配套設施費和開發(fā)間接費用的分配原則：tJW紅軟基地
公共配套設施費是一種公共建筑設施，如tJW紅軟基地
建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房、變電tJW紅軟基地
所、自行車棚等。如果根據(jù)相關法規(guī)、產(chǎn)tJW紅軟基地
權及其收益不屬于開發(fā)商，則公共配套設tJW紅軟基地
施成本應分攤計入房屋成本。tJW紅軟基地
發(fā)生支出時：tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本- -開發(fā)配套設施開發(fā)tJW紅軟基地
貸：銀行存款（應付賬款等）tJW紅軟基地
分配時：tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -配套設施費tJW紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -配套設施開發(fā)tJW紅軟基地
關于開發(fā)間接費用如下：tJW紅軟基地
開發(fā)間接費用的具體內(nèi)容包括：tJW紅軟基地
管理人員的工資tJW紅軟基地
五險一金tJW紅軟基地
職工福利費tJW紅軟基地
折舊費tJW紅軟基地
修理費tJW紅軟基地
辦公費tJW紅軟基地
水電費tJW紅軟基地
勞動保護費tJW紅軟基地
工程管理費tJW紅軟基地
周轉房攤銷tJW紅軟基地
項目營銷設施建造費等tJW紅軟基地
發(fā)生時：tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費用tJW紅軟基地
貸：現(xiàn)金、銀行存款、應付職工薪酬等tJW紅軟基地
分配時：tJW紅軟基地
借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -開發(fā)間接費用tJW紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費用tJW紅軟基地
分配間接成本的原則：tJW紅軟基地
占地面積法tJW紅軟基地
建筑面積法tJW紅軟基地
直接成本法tJW紅軟基地
預算造價法tJW紅軟基地
房屋開發(fā)核算案例見P75，大家動手做一做！tJW紅軟基地
配套設施開發(fā)成本核算tJW紅軟基地
配套設施開發(fā)核算原則與房屋開發(fā)類似，具體tJW紅軟基地
核算的科目為：tJW紅軟基地
開發(fā)成本- -配套設施開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費(A商場）tJW紅軟基地
                                                 --前期工程費（A商場）tJW紅軟基地
                                                 - -基礎設施費（A商場）tJW紅軟基地
                                                 - -建筑安裝工程費（A商場）tJW紅軟基地
                                                 --開發(fā)間接費用（A商場）tJW紅軟基地
                                                 - -配套設施費（A商場）tJW紅軟基地
配套設施竣工，則根據(jù)結轉明細表進行以下賬務處理：tJW紅軟基地
借：開發(fā)產(chǎn)品- -配套設施（A商場）tJW紅軟基地
貸：開發(fā)成本—配套設施開發(fā)—上述三級科目tJW紅軟基地
銷售費用、管理費用與財務費用核算即期間費tJW紅軟基地
用核算同其他行業(yè)，不再贅述。tJW紅軟基地
請思考，如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購材料，則應tJW紅軟基地
采用哪些會計科目，以及如何核算以下內(nèi)容tJW紅軟基地
1.材料核算tJW紅軟基地
2.往來賬目tJW紅軟基地
3.委托加工物資tJW紅軟基地
4. 固定資產(chǎn)tJW紅軟基地
關于投標保證金與履約保證金的核算tJW紅軟基地
案例：東方房地產(chǎn)公司招標采購空調(diào)，投標保tJW紅軟基地
金為5萬，投標結束后，甲公司中標，乙公司中tJW紅軟基地
標反悔，丙公司未中標。東方房地產(chǎn)公司如何tJW紅軟基地
賬務處理？tJW紅軟基地
1.收取投標保證金tJW紅軟基地
借：銀行存款  15萬tJW紅軟基地
貸：其他應付款 15萬tJW紅軟基地
2.甲公司中標，根據(jù)中標通知書，轉為履約保tJW紅軟基地
證金   借：其他應付款- -甲公司（投標保證金）tJW紅軟基地
             貸：其他應付款- -甲公司（履約保證金） 5萬tJW紅軟基地
3.乙公司反悔tJW紅軟基地
借：其他應付款- -乙公司（投標保證金）tJW紅軟基地
 貸：營業(yè)外收入tJW紅軟基地
4. 退回丙公司保證金tJW紅軟基地
借：其他應付款- -丙公司（投標保證金）tJW紅軟基地
貸：銀行存款tJW紅軟基地
關于與施工單位結算如何賬務處理？tJW紅軟基地
案例見P100tJW紅軟基地
開發(fā)產(chǎn)品增加與減少的核算：tJW紅軟基地
開發(fā)增加tJW紅軟基地
借：開發(fā)產(chǎn)品- -土地tJW紅軟基地
                          - -房屋tJW紅軟基地
                          - -配套設施tJW紅軟基地
貸：開發(fā)成本tJW紅軟基地
2. 開發(fā)產(chǎn)品減少tJW紅軟基地
（1）實際對外轉讓tJW紅軟基地
借：主營業(yè)務成本     貸：開發(fā)產(chǎn)品tJW紅軟基地
（2）分期收款方式tJW紅軟基地
借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品tJW紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品tJW紅軟基地
（3）計入周轉房tJW紅軟基地
借：周轉房tJW紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品tJW紅軟基地
（4）計入投資性房地產(chǎn)tJW紅軟基地
借：投資性房地產(chǎn)tJW紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品tJW紅軟基地
開發(fā)階段關于城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅的核算tJW紅軟基地
第五模塊：轉讓與銷售階段tJW紅軟基地
本階段主要業(yè)務內(nèi)容：tJW紅軟基地
土地使用權的轉讓；tJW紅軟基地
商品房銷售；tJW紅軟基地
其他建筑物、附著物銷售；tJW紅軟基地
配套設施銷售等tJW紅軟基地
本階段主要稅種：tJW紅軟基地
營業(yè)稅；tJW紅軟基地
城建稅；tJW紅軟基地
教育費附加；tJW紅軟基地
土地增值稅；tJW紅軟基地
企業(yè)所得稅；tJW紅軟基地
印花稅等。tJW紅軟基地
一、土地使用權轉讓tJW紅軟基地
出售tJW紅軟基地
交換tJW紅軟基地
贈與tJW紅軟基地
房地產(chǎn)簽訂轉讓合同后90日內(nèi)向房地產(chǎn)管tJW紅軟基地
理部門備案tJW紅軟基地
二、商品房銷售tJW紅軟基地
1.商品房銷售包括商品房預售與現(xiàn)房銷售tJW紅軟基地
預售許可證，預售交付90天后到房地產(chǎn)管理部tJW紅軟基地
門辦理登記備案手續(xù)。tJW紅軟基地
2.自行銷售與委托銷售tJW紅軟基地
3.付款方式：tJW紅軟基地
一次性付款；tJW紅軟基地
分期付款；tJW紅軟基地
按揭付款。tJW紅軟基地
4.商品房銷售流程tJW紅軟基地
商品房銷售流程如下：tJW紅軟基地
                         前期策劃與營銷tJW紅軟基地
取得預售許可證后開盤預售tJW紅軟基地
簽訂銷售合同與收款tJW紅軟基地
商品房交付tJW紅軟基地
商品房交付流程如下：tJW紅軟基地
通知業(yè)主辦理入住手續(xù)tJW紅軟基地
確認身份tJW紅軟基地
現(xiàn)場驗房并交鑰匙tJW紅軟基地
辦理房屋權屬登記及房產(chǎn)證tJW紅軟基地
第一部分：轉讓與銷售階段會計處理tJW紅軟基地
一、銷售階段的會計科目設置：tJW紅軟基地
 主營業(yè)務收入- -土地轉讓收入tJW紅軟基地
                           - -商品房銷售收入tJW紅軟基地
                           - -配套設施銷售收入tJW紅軟基地
                           - -代建工程結算收入tJW紅軟基地
主營業(yè)務成本- -土地轉讓成本tJW紅軟基地
                           - -商品房銷售成本tJW紅軟基地
                           - -配套設施銷售成本tJW紅軟基地
                           - -代建工程結算成本tJW紅軟基地
其他業(yè)務收入tJW紅軟基地
其他業(yè)務成本tJW紅軟基地
預收賬款tJW紅軟基地
應收賬款tJW紅軟基地
應交稅費tJW紅軟基地
營業(yè)稅金及附加tJW紅軟基地
土地使用權轉讓案例tJW紅軟基地
案例一：東方房地產(chǎn)公司對外轉讓已經(jīng)開放完tJW紅軟基地
成的土地一塊，價值2000萬元，實際取得成本tJW紅軟基地
為1300萬，已辦妥轉讓手續(xù)，價款已存入銀行。tJW紅軟基地
如何進行賬務處理？tJW紅軟基地
確認收入tJW紅軟基地
借：銀行存款                          2000tJW紅軟基地
           貸：主營業(yè)務收入- -土地轉讓收入 2000tJW紅軟基地
2. 結轉成本tJW紅軟基地
借：主營業(yè)務成本- -土地轉讓成本 1300tJW紅軟基地
   貸： 開發(fā)產(chǎn)品- -商品性土地               1300tJW紅軟基地
3.繳納各種稅金tJW紅軟基地
應交營業(yè)稅=（2000-1300）*5%=35萬；tJW紅軟基地
應交城建稅=35*7%=2.45萬tJW紅軟基地
應交教育費附加=35*3%=1.05萬tJW紅軟基地
應交印花稅=2000*5/10000=1萬tJW紅軟基地
應交土地增值稅：tJW紅軟基地
（1）扣除項目金額=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5萬tJW紅軟基地
（2）增值額=2000-1339.5=660.5萬tJW紅軟基地
（3）增值率=660.5/1339.5*100%tJW紅軟基地
                         =49%tJW紅軟基地
（4）應交土地增值稅=660.5*30%=198.15萬tJW紅軟基地
借：營業(yè)稅金及附加    2366500tJW紅軟基地
  貸：應交稅費- -應交營業(yè)稅 350 000tJW紅軟基地
                            - -應交城建稅24500tJW紅軟基地
                            - -應交教育費附加10500tJW紅軟基地
                            - -應交土地增值稅 1981500tJW紅軟基地
借：管理費用- -印花稅  10 000tJW紅軟基地
貸： 銀行存款                   10 000tJW紅軟基地
  轉讓土地營業(yè)稅政策參見財稅【2003】16號 tJW紅軟基地
商品房銷售案例tJW紅軟基地
一、商品房預售會計核算tJW紅軟基地
1.定金- -“其他應付款”或“預收賬款”；收到tJW紅軟基地
定金后無論財務如何做賬務處理，定金應計算tJW紅軟基地
繳納營業(yè)稅等；tJW紅軟基地
2. 預售房會計核算- -“預收賬款”或“應收賬tJW紅軟基地
款”；同時根據(jù)稅法應計算繳納營業(yè)稅、附加tJW紅軟基地
稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。tJW紅軟基地
3. 按揭保證金核算tJW紅軟基地
銀行要求房地產(chǎn)公司除開立一般結算戶外，還tJW紅軟基地
需開立一個按揭保證金賬戶。企業(yè)在報建tJW紅軟基地
時，計委和建委要求銀行開具資金證明，按揭tJW紅軟基地
保證金上的資金不能計算在內(nèi)。在編制現(xiàn)金流tJW紅軟基地
量表時，此資金也不能視同“現(xiàn)金”概念。tJW紅軟基地
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行繳納的按揭保證金，有的是從銀行貸款中直接扣減，有的是銀行tJW紅軟基地
先發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)企業(yè)從結算賬戶中劃轉tJW紅軟基地
到保證金賬戶。 tJW紅軟基地
貸款行直接扣收按揭貸款保證金時：tJW紅軟基地
借：銀行存款tJW紅軟基地
借：其他貨幣資金- -按揭保證金戶tJW紅軟基地
貸： 預收賬款tJW紅軟基地
如果是從一般結算戶直接轉入按揭保證金時，tJW紅軟基地
借：其他貨幣資金- -按揭保證金tJW紅軟基地
貸：銀行存款tJW紅軟基地
購房人違約未及時還款時，貸款行從按揭保證tJW紅軟基地
金戶扣收承購人本息時：tJW紅軟基地
借：其他應收款tJW紅軟基地
貸：其他貨幣資金- -按揭保證金tJW紅軟基地
承購人還款時，做相反的分錄。tJW紅軟基地
按揭保證金解凍時：tJW紅軟基地
借：銀行存款tJW紅軟基地
貸：其他貨幣資金- -按揭保證金tJW紅軟基地
案例一：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷tJW紅軟基地
售商品房一套，房屋價款1 80萬，承購人首付tJW紅軟基地
款70萬，按揭貸款110萬。2008年5月，該套商tJW紅軟基地
品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款中直接tJW紅軟基地
收取10%按揭保證金。放款次月起，承購人開tJW紅軟基地
始還款。2008年12月5日還款日，承購人未及時tJW紅軟基地
還款，貸款銀行直接從按揭保證金戶扣款6500tJW紅軟基地
元；12月底，承購人補繳納了還款2009年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭tJW紅軟基地
貸款保證金解凍轉入對應的一般結算戶。如何tJW紅軟基地
進行賬務處理？tJW紅軟基地
分析：tJW紅軟基地
1.承購人支付首付款tJW紅軟基地
借：銀行存款    70tJW紅軟基地
貸：預收賬款       70tJW紅軟基地
2.商品房款按揭到帳tJW紅軟基地
借：銀行存款     99tJW紅軟基地
其他貨幣資金- -按揭保證金   11tJW紅軟基地
貸：預收賬款                                     110tJW紅軟基地
3.承購人違約tJW紅軟基地
借：其他應收款   6500tJW紅軟基地
貸：其他貨幣資金 - -按揭保證金  6500tJW紅軟基地
4.承購人補繳納還款tJW紅軟基地
借：其他貨幣資金- -按揭保證金  6500tJW紅軟基地
貸：其他應收款                                  6500tJW紅軟基地
5.按揭保證金解凍tJW紅軟基地
借：銀行存款    11tJW紅軟基地
貸：其他貨幣資金- -按揭保證金   11tJW紅軟基地
代收配套設施費、辦證費及維修基金的核算tJW紅軟基地
含義：房地產(chǎn)企業(yè)在預收房款時，同時代收天tJW紅軟基地
然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視安裝費、tJW紅軟基地
房產(chǎn)證辦證費及維修基金等費用。tJW紅軟基地
核算科目“其他應付款”，根據(jù)《國家稅務總tJW紅軟基地
局關于住房專項維修基金免征營業(yè)稅問題的通tJW紅軟基地
知》（國稅發(fā)【2004】69號），住房專項維修tJW紅軟基地
基金不征納營業(yè)稅。tJW紅軟基地
案例：東方房地產(chǎn)公司2009年6月銷售給承購人tJW紅軟基地
甲商品房一套，價款為50萬。城建稅7%、教育tJW紅軟基地
費附加3%，土地增值稅預征率3%，企業(yè)所得稅tJW紅軟基地
預計毛利率15%。則：tJW紅軟基地
1.公司收到承購人購房定金3萬tJW紅軟基地
借：銀行存款    3tJW紅軟基地
貸：預收賬款- -甲     3tJW紅軟基地
2.預收承購人甲支付首付款12萬tJW紅軟基地
借：銀行存款tJW紅軟基地
貸：預收賬款 - -甲      12tJW紅軟基地
3.承購人甲按揭貸款到帳 35萬tJW紅軟基地
借：銀行存款    35tJW紅軟基地
貸：預收賬款- -甲  35tJW紅軟基地
4.收到承購人繳納配套費1.5萬，維修基金0.46tJW紅軟基地
萬，辦證費800元，tJW紅軟基地
借：銀行存款   20400tJW紅軟基地
貸：其他應付款- -甲（配套費用）  15000tJW紅軟基地
                               - -甲（維修基金）4600tJW紅軟基地
                               - -甲（辦證費）       800tJW紅軟基地
5.計算應交納各種稅費tJW紅軟基地
應交營業(yè)稅=500000*5%=25000tJW紅軟基地
應交城建稅=25790*7%=1805.3tJW紅軟基地
應交教育費附加=25790*3%=773.7tJW紅軟基地
應交企業(yè)所得稅=500000*15%*25%=18750tJW紅軟基地
預交土地增值稅=500000*3%=15000tJW紅軟基地
應交印花稅=500000*0.5/1000=250tJW紅軟基地
稅費賬務處理如下：tJW紅軟基地
借：主營業(yè)務稅金及附加   62119tJW紅軟基地
貸：應交稅費- -應交營業(yè)稅   25790tJW紅軟基地
貸：應交稅費- -應交城建稅  1805.3tJW紅軟基地
                              - -應交教育費附加773.7tJW紅軟基地
                               - -應交所得稅       18750tJW紅軟基地
                               - -應交土地增值稅 15000tJW紅軟基地
借：管理費用- -印花稅  250tJW紅軟基地
貸：庫存現(xiàn)金                     250tJW紅軟基地
6.支付代收費用tJW紅軟基地
借：其他應付款- -甲（配套費用） 15000tJW紅軟基地
                                - -甲（維修基金）4600tJW紅軟基地
                                - -甲（辦證費）     800tJW紅軟基地
貸：銀行存款    20400tJW紅軟基地
二、商品房銷售的核算tJW紅軟基地
商品房銷售收入的確認原則tJW紅軟基地
     ○   企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬 tJW紅軟基地
          轉移給購貨方tJW紅軟基地
     ○ 企業(yè)既沒有保留通的常與所有權相聯(lián)系的tJW紅軟基地
         繼續(xù)管理權，也沒有對售出商品實施控制tJW紅軟基地
        ○ 收入的金額能夠可靠地計量tJW紅軟基地
     ○相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)tJW紅軟基地
     ○相關已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠計量tJW紅軟基地
2. 商品房收入的計量tJW紅軟基地
 符合收入確認的原則，確認收入、成本及相應tJW紅軟基地
的稅金。tJW紅軟基地
案例1：東方房地產(chǎn)公司2008年6月將正在開發(fā)tJW紅軟基地
的商品房預售，合同收入2600萬，2009年4月開tJW紅軟基地
發(fā)的商品房已經(jīng)全部辦理竣工驗收并交房，商tJW紅軟基地
品房實際開發(fā)成本1520萬。企業(yè)當月確認商品tJW紅軟基地
房銷售收入，并辦理土地增值稅清算，應交土tJW紅軟基地
地增值稅120萬，已預交土地增值稅78萬。如何tJW紅軟基地
核算？tJW紅軟基地
1.商品房竣工驗收時，按實際成本結轉開tJW紅軟基地
發(fā)成本tJW紅軟基地
借：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋  1520tJW紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -房屋   1520tJW紅軟基地
2.商品房移交時確認收入tJW紅軟基地
借：預收賬款     2600tJW紅軟基地
貸：主營業(yè)務收入  2600tJW紅軟基地
3.月末結轉銷售房屋成本tJW紅軟基地
借：主營業(yè)務成本   1520tJW紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋   1520tJW紅軟基地
4.計算稅金tJW紅軟基地
借：營業(yè)稅金及附加   143tJW紅軟基地
貸：應交稅費- -應交營業(yè)稅 130tJW紅軟基地
                           - -應交城市維護建設稅 9.1tJW紅軟基地
                           - -應交教育費附加         3.9tJW紅軟基地
5.清算土地增值稅tJW紅軟基地
借：營業(yè)稅金及附加   120tJW紅軟基地
貸：應交稅費- -應交土地增值稅  120tJW紅軟基地
6.清算土地增值稅tJW紅軟基地
借：應交稅費- -應交土地增值稅   42tJW紅軟基地
貸：銀行存款                                       42tJW紅軟基地
分期收款方式銷售收入的確認tJW紅軟基地
為了便于管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置分期收tJW紅軟基地
款開發(fā)產(chǎn)品備查薄或銷售臺賬，詳細記錄分期tJW紅軟基地
收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價、成本、已收取價tJW紅軟基地
款和未收取價款等資料。tJW紅軟基地
案例2 預收款銷售商品房tJW紅軟基地
東方房地產(chǎn)公司以分期收款方式銷售商品房一tJW紅軟基地
套，銷售價款為120萬，成本為90萬。合同tJW紅軟基地
約定5期房款，每期收回合同價款的20%，收款tJW紅軟基地
時間為2008年5—9月每月8日，交房時間為2008tJW紅軟基地
年10月31日，交房前必須付清房款。tJW紅軟基地
1.2008年5-9月每月8日預收款時tJW紅軟基地
借：銀行存款     24tJW紅軟基地
貸：預收賬款      24tJW紅軟基地
2. 2008年10月31日，移交商品房確認收入tJW紅軟基地
借：預收賬款     120tJW紅軟基地
貸：主營業(yè)務收入- -商品房銷售收入 120tJW紅軟基地
3.結轉銷售成本tJW紅軟基地
借：主營業(yè)務成本   90tJW紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋   90 tJW紅軟基地
商品房交付后分期收款銷售tJW紅軟基地
交房后分期收款應設置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”tJW紅軟基地
，用于核算已經(jīng)交付但未結轉的開發(fā)產(chǎn)品成本tJW紅軟基地
。通常按照合同約定的收款日期確認銷售收入tJW紅軟基地
的實現(xiàn)。將商品房移交或辦妥分期收款銷售合tJW紅軟基地
同時，按商品房的實際成本借記“分期收款開tJW紅軟基地
發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。按合同規(guī)tJW紅軟基地
定期限收取銷售價款（包括第一次收款時tJW紅軟基地
），按本期應收取的金額，借記“應收賬款、tJW紅軟基地
銀行存款”等科目，按當期實現(xiàn)的銷售收入計tJW紅軟基地
入“主營業(yè)務收入”。同時，按開發(fā)產(chǎn)品全部tJW紅軟基地
銷售成本占總收入的比例計算出本期應結轉的tJW紅軟基地
銷售成本，同時貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科tJW紅軟基地
目。tJW紅軟基地
 tJW紅軟基地

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理述職報告ppt：這是房地產(chǎn)銷售經(jīng)理述職報告ppt，包括了工作回顧，自我評價，工作體會，工作規(guī)劃和展望等內(nèi)容，歡迎點擊下載。

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位ppt：這是房地產(chǎn)產(chǎn)品定位ppt，包括了產(chǎn)品策劃階段，土地分析，概念設計，土地價值最大化的選擇，以市場為導向的規(guī)劃設計，景觀優(yōu)先?朝向優(yōu)先等內(nèi)容，歡迎點擊下載。

房地產(chǎn)市調(diào)ppt模板：這是房地產(chǎn)市調(diào)ppt模板，包括了房地產(chǎn)市場調(diào)查概述，房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容，房地產(chǎn)市場調(diào)查的流程，房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷的設計，房地產(chǎn)市場預測等內(nèi)容，歡迎點擊下載。