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目 錄 1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的流程 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì) 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)的方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見(jiàn)等有關(guān)資料，并予以研究。 廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞務(wù)從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。 探測(cè)性調(diào)查 是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況很模糊或?qū)λ�要調(diào)查的問(wèn)題不知從何處著手時(shí)所采取的方法。 描述性調(diào)查 是對(duì)已經(jīng)找出的問(wèn)題做如實(shí)的反映和具體的回答。 因果性調(diào)查 是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究分析問(wèn)題的前因后果，找出影響問(wèn)題的各個(gè)因素之間的因果關(guān)系。 預(yù)測(cè)性調(diào)查 是通過(guò)收集、分析、研究現(xiàn)有的各種市場(chǎng)資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)某種類型物業(yè)的需求量及其變化趨勢(shì)。 按調(diào)查范圍劃分 全面調(diào)查法 重點(diǎn)調(diào)查法 隨機(jī)抽樣法 非隨機(jī)抽樣法 4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 政治法律環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 社區(qū)環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)情況 房地產(chǎn)產(chǎn)品的總供應(yīng)量與總需求量 專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商 消費(fèi)者情況調(diào)查 消費(fèi)者的年齡分布 消費(fèi)者的收入水平 消費(fèi)者的職業(yè)劃分 消費(fèi)者的購(gòu)買傾向 4.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的流程 提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問(wèn)題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問(wèn)題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。 一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，不是一時(shí)就能確定下來(lái)的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。 決定收集資料的方法 資料分為一手資料和二手資料。 一手資料是專門為要調(diào)查的問(wèn)題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料； 二手資料是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。 設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問(wèn)題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng) 選樣 數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 提出調(diào)查報(bào)告 需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過(guò)程。但有時(shí)一些市場(chǎng)調(diào)查做完后，市場(chǎng)分析也就直接包括在市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中了。 目的性原則 可接受性原則 邏輯性原則 （1）你通常每日讀幾份報(bào)紙? A、不讀報(bào) B、1份 C、2份 D、3份及以上 （2）你通常用多長(zhǎng)時(shí)間讀報(bào)? A、10分鐘以內(nèi) B、半小時(shí)左右 C、1小時(shí) D、1小時(shí)以上 （3）你經(jīng)常讀的是下面哪類（或幾類）報(bào)紙? A、晚報(bào) B、日?qǐng)?bào) C、晨報(bào) D、商報(bào) E、其他 簡(jiǎn)明性原則 便于整理分析的原則 前言 調(diào)查內(nèi)容 結(jié)束語(yǔ) 樣本特征資料 電腦編號(hào) 作業(yè)證明記載 避免提一般性的問(wèn)題 “您對(duì)XX樓盤的物業(yè)管理印象如何”？ 避免用不確切的詞 “你是否經(jīng)常去健身房？” 避免引導(dǎo)性的提問(wèn) “消費(fèi)者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣告投入量越大，說(shuō)明越有實(shí)力。您的看法如何？” 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問(wèn)題 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)獲取的各種信息資料，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的各種因素進(jìn)行綜合分析，對(duì)各種條件下市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。 5.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 1、預(yù)測(cè)特定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)前景 2、預(yù)測(cè)未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)各類房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的功能等需求的變化趨勢(shì) 3、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化 4、預(yù)測(cè)各類房屋供給的增長(zhǎng)速度 5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 1、確定預(yù)測(cè)對(duì)象和目標(biāo) 2、搜集、整理資料 3、選擇預(yù)測(cè)方法 4、建立預(yù)測(cè)模型 5、評(píng)價(jià)和修正預(yù)測(cè)結(jié)果 6、編寫預(yù)測(cè)報(bào)告 定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。 直觀判斷法 這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見(jiàn)法。 歷史引伸法 這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等 1）簡(jiǎn)單平均數(shù)法 簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 其計(jì)算公式如下： 2）移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。 3）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)取得預(yù)測(cè)值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。 4）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來(lái)分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢(shì)，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。 其計(jì)算公式如下：5bu紅軟基地

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