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《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講座 ——房地產(chǎn)面積測(cè)算—— 房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱 一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述 二、房產(chǎn)面積測(cè)算 三、用地面積測(cè)算 四、面積測(cè)算的方法與精度要求 五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例 一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述 1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的 2.房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容 3.房地產(chǎn)測(cè)繪的作用 4.房地產(chǎn)測(cè)繪的三種圖件 5.房地產(chǎn)測(cè)繪的特殊性 6.房地產(chǎn)面積測(cè)算的重要性 二、房產(chǎn)面積測(cè)算 1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定 （1）房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容 1）房屋的建筑面積 2）房屋的使用面積 3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 4）房屋的共有建筑面積 （2）面積測(cè)算的要求 1） 各類(lèi)面積測(cè)算的邊長(zhǎng)必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最后結(jié)果。 2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。 3）邊長(zhǎng)以米為單位，取至0.01米；面積以 平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。 2.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定 （1）計(jì)算全部建筑面積的范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 單層房屋 2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計(jì)算建筑面積。 3)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 大廳1 大廳2 回廊 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。 8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 門(mén)廊、門(mén)斗 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 門(mén)斗 玻璃幕墻 12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 車(chē)棚、貨棚等 13）屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。 15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 （2）計(jì)算一半建筑面積的范圍 1）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 獨(dú)立柱、單排柱 2）獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算。 3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。 未封閉挑廊 室外樓梯 4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 架空通廊 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 （3）不計(jì)算建筑面積的范圍 1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。 天面上的花園 4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。 平臺(tái) 5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 騎樓 6）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 過(guò)街樓 路面作為頂蓋建造的房屋 7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。 活動(dòng)房屋等 8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。 9）獨(dú)立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 三、用地面積測(cè)算 1.有關(guān)名稱及術(shù)語(yǔ)的含義 （1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。 （2）共用地面積：指兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。 2.用地面積測(cè)算的范圍 用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項(xiàng)地類(lèi)面積的測(cè)算。 3.下列土地不計(jì)入丘用地面積 不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍 1）無(wú)明確使用權(quán) 屬的冷巷、巷道 或間距地。 2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要作市政建設(shè)的用地。 5）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。 四、面積測(cè)算的方法與精度要求 1.坐標(biāo)解析法 （1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。 (2)面積中誤差按下式計(jì)算。 —面積中誤差，㎡； —相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中差m； —多邊形中對(duì)角線長(zhǎng)度，m。 界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例 2.實(shí)地量距法 （1）規(guī)則圖形：根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。 （2）國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級(jí)： 一級(jí)：±(0.02 ) 二級(jí)：±(0.04 ) 三級(jí)：±(0.08 ) 注：s為房產(chǎn)面積，㎡。 以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。 3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。 兩次量算面積較差不得超過(guò)下式規(guī)定： △S=±0.0003M 式中：△S-兩次量算面積較差， ㎡； S-所量算的面積，㎡； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng) 小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。 五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。 計(jì)算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 騎樓A3:3.12x9.12=28.4544 飄樓A3:2.13x9.01=19.1913 陽(yáng)臺(tái)2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面積: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面積: 151.9392-29.8231=122.1161 總建筑面積: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 單位:長(zhǎng)度m，面積m2。 2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照?qǐng)D中所示尺寸，計(jì)算插層的有效建筑面積，并計(jì)算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。 計(jì)算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 插層有效建筑面積： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面積、建筑基地面積： C2：11.38X6.86=78.0668 總建筑面積： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 單位：長(zhǎng)度m，面積m2。 房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算 同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會(huì)出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算。 一、共有面積的分?jǐn)傇瓌t 1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2.無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂? 某套(單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。 共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式： δSi = K.Si K = ΣΔSi Σsi 式中： K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù) Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ�面積，m2； δSi-為各單元參加分?jǐn)偹�得的分�(jǐn)偯娣e，m2； ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積，m2； ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2； ΣSi-為參加分?jǐn)偟母鲉卧�建筑面積總和，m2。 二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)�。但有些面積由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠�，因而亦存在不�?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。 1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積 (1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門(mén)廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專(zhuān)用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。 (2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積包括： (1)作為人防工程的地下室、避難室（層）； (2)用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層； (3)大樓內(nèi)的機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)； (4)為建筑造型而建，但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積； (5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積，若使用到其他功能的共有建筑面積時(shí)，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂? 三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積一般可分為三大類(lèi) (1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。 (2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專(zhuān)用樓梯間，專(zhuān)用設(shè)備房等）。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。 2.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)? 住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)偹�得的共有建筑面積。 分?jǐn)傁禂?shù) = 本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分?jǐn)偹�得共有建筑面積=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。 3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)? 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)�。先根�?jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)�幢的共有建筑面積，得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜�幢共有建筑面積和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜�幢共有建筑面積，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? 住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ�面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ�面積，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗�，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝�得出各套房屋分�(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ�面積。 上述用公式表示如下： (1)幢共有建筑面積分?jǐn)?幢分?jǐn)傁禂?shù)K幢 = 幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積和ΣΔi（幢） 住宅、商業(yè)參加分?jǐn)偟慕ㄖ�面積和ΣSi（�。�+ΣSi（商） 住宅部分得分?jǐn)偯娣eδs住=K幢 ╳Σsi（�。� 商業(yè)部分得分?jǐn)偯娣eδs商=K幢 ╳ Σsi（商） (2)住宅部分共有建筑面積分?jǐn)? 分?jǐn)傁禂?shù)K住 = 住宅本身功能共有建筑面積和ΣΔi（�。�+δs住 住宅參予分?jǐn)偢魈卓偟慕ㄖ�面積和ΣSi（�。� 住宅套(單元)得分?jǐn)偯娣eδsi（套）=K住 ╳ Si（套） (3)商業(yè)部分共有建筑面積分?jǐn)? 分?jǐn)傁禂?shù)K商 = 商業(yè)本身功能共有建筑面積和ΣΔi（商）+δs商 商業(yè)各層參予分?jǐn)偪偟慕ㄖ�面積和ΣSi（層） 層得分?jǐn)偯娣eδsi（層）=K商 ╳ S i（層） 層分?jǐn)傁禂?shù)K層 = 層共有建筑面積和ΣΔi（層）+ δSi（層） 參予分?jǐn)偟母魈變?nèi)面積和ΣSi（套） 套得分?jǐn)偯娣eδSi（套）=K層 ╳ Si（套） 4.多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)�，按照各自的功能，參照商住樓的分�(jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?onm紅軟基地

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