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景區(qū)規(guī)劃與開發(fā) 旅游景區(qū)的概述旅游景區(qū)的規(guī)劃旅游景區(qū)的開發(fā)一、旅游景區(qū)概述旅游景區(qū)的概念 旅游景區(qū)(TuoristAttractino)是旅游業(yè)發(fā)展中的核心要素，是旅游動機產(chǎn)生的本源。 在約翰·斯沃布魯克的《旅游景區(qū)開發(fā)與管理》一書中，將景區(qū)定義為是一個獨立的單位、一個專門的場所或者是一個界限分明的、小范圍的地理區(qū)域，具有可達性，能夠吸引大批顧客在閑暇時候來此做短時間的訪問。 英國旅游局則定義景區(qū)必須是永久性的游覽目的地，它最初修建的目的是使大眾獲得娛樂、興趣和教育，而不是作為零售的地點或體育運動、影視觀賞、戲劇表演的聚集地。它必須向公眾開放，而且無須提前進行預(yù)訂。 旅游景區(qū)是指以其特有的旅游特色和價值吸引旅游者前來，通過提供相應(yīng)的旅游設(shè)施和服務(wù)，滿足其觀光游覽、休閑娛樂、度假康體、科考探險、教育和特殊旅游需求，有專門的旅游經(jīng)營管理的旅游管理地域綜合體（楊桂華） 國內(nèi)外不同的學(xué)者對景區(qū)的不同定義，對景區(qū)的基本特征可以歸納為以下幾點： (1)旅游景區(qū)具有開展旅游活動的特定內(nèi)容。 (2)旅游景區(qū)具有明確的地域空間范圍。 (3)旅游景區(qū)具有滿足游客需求的綜合性服務(wù)設(shè)施并提供相應(yīng)的旅游服務(wù)。 (4)旅游景區(qū)具有專門的經(jīng)營管理機構(gòu)。 旅游景區(qū)和旅游景點的區(qū)別 旅游景點一般是單一的特定景觀或活動，是單一性的旅游產(chǎn)品。旅游景區(qū)是由若干個景點相互結(jié)合、組合，并輔以旅館、餐廳、交通、商業(yè)網(wǎng)點、郵電通訊等設(shè)施而形成的相對獨立的具有較大環(huán)境空間的地域，是綜合性旅游產(chǎn)品。旅游景區(qū)與旅游景點之間是包含與被包含的關(guān)系。如長江三峽巫峽景區(qū)包括神女峰等諸多景點。 旅游景區(qū)與旅游區(qū)的區(qū)別 旅游區(qū)是目前內(nèi)涵與外延不明確的一個概念。旅游區(qū)有時等同于景區(qū)。有時有等同于旅游地，當?shù)韧�于旅游地時，“旅游區(qū)”包含了“旅游景區(qū)”。或者等同于更大的范圍，例如亞太旅游區(qū)等。 從實踐的角度來說，旅游區(qū)一般都具有較大的空間，其內(nèi)部的景觀資源比較復(fù)雜，具有不同的美學(xué)特征，人們往往又將旅游區(qū)的景觀資源結(jié)構(gòu)體系進行細分，即根據(jù)美學(xué)特征和單元的大小，將旅游區(qū)的景觀結(jié)構(gòu)體系分為三級，即旅游區(qū)——景區(qū)——景點。 旅游景區(qū)與旅游目的地的區(qū)別二、旅游景區(qū)規(guī)劃概述概念類型原則基本程序理論基礎(chǔ) 旅游規(guī)劃的概念 自從旅游規(guī)劃出現(xiàn)以來，國內(nèi)外學(xué)者對“旅游規(guī)劃”這一 概念本身進行了各自的定義。由于旅游規(guī)劃學(xué)科發(fā)展還很不成熟，所以對于旅游規(guī)劃概念還沒有形成公認的準確的定義。2003年發(fā)布的《中華人民共和國國家標準：旅游規(guī)劃通則》也沒有給予明確的定義。 Gunn(1979)認為旅游規(guī)劃的第一目標就是滿足游客的需求，他采用了Davidof與Reiner對規(guī)劃的定義，即規(guī)劃是“經(jīng)過一系列選擇決定合適的未來行動的過程”。這個過程是動態(tài)的，反饋的。未來的行動不僅是指政策的制定，而主要是目標的實現(xiàn)。 Murphy（1985）的定義是：規(guī)劃是預(yù)測與調(diào)節(jié)系統(tǒng)內(nèi)的變化，以促進有秩序的開發(fā)，從而擴大開發(fā)過程的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。它是一個連續(xù)的操作過程，以達到某一目標或平衡幾個目標。 鄒統(tǒng)釬（2001）認為旅游規(guī)劃的核心概念是“旅游資源優(yōu)化配套”，而旅游資源是廣義的概念，即以旅游業(yè)為導(dǎo)向的人力資源、資本與物質(zhì)資源。其目標是以稀缺的資源最大程度地滿足游客、開發(fā)商及社區(qū)的需求。 吳必虎（2002）的定義是：“對未來某個地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展方向、產(chǎn)品開發(fā)、宣傳促銷及環(huán)境保護等一系列重要事項的總體安排，他對該地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展具有宏觀指導(dǎo)和動態(tài)調(diào)控作用。” 馮維波（2000）提出，旅游規(guī)劃是“對未來旅游發(fā)展狀況的構(gòu)想和安排，以使旅游資源產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。它以旅游市場變化和發(fā)展為出發(fā)點，以旅游項目設(shè)計為重點，按照國民經(jīng)濟發(fā)展要求和當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，對旅游消費六大要素發(fā)展及相關(guān)行業(yè)進行科學(xué)安排和部署。在此基礎(chǔ)上，尋求旅游項目的最佳設(shè)計和組合，以及旅游業(yè)對人類福利的環(huán)境質(zhì)量的最優(yōu)貢獻過程”。 旅游景區(qū)規(guī)劃的概念 旅游規(guī)劃，按照空間尺度，從大到小分為三類：區(qū)域旅游規(guī)劃、城市旅游規(guī)劃、景區(qū)景點規(guī)劃。旅游景區(qū)規(guī)劃就是旅游規(guī)劃的一個子類型，也可以說是對旅游規(guī)劃的進一步落實和細化。它以景區(qū)為特定的研究對象，屬于微觀尺度。 旅游景區(qū)規(guī)劃時根據(jù)景區(qū)的資源特點、市場狀況和其它相關(guān)的自然社會經(jīng)濟條件，所進行的有關(guān)開發(fā)、保護、管理等內(nèi)容的布局、設(shè)計、安排。其目的是為了使景區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理能夠有計劃、有步驟，合理科學(xué)的進行。類型按所處階段分類總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃按規(guī)劃的時限分類近期規(guī)劃：（5年內(nèi)） 對景區(qū)近期的發(fā)展布局和主要建設(shè)項目進行設(shè)計和安排，提出發(fā)展目標、重點、主要內(nèi)容，并應(yīng)提出具體建設(shè)項目、規(guī)模、布局、投資估算和實施設(shè)施等。 遠期規(guī)劃：（5~20年） 是使景區(qū)內(nèi)各項規(guī)劃內(nèi)容初具規(guī)模。并應(yīng)提出發(fā)展期內(nèi)的發(fā)展重點、主要內(nèi)容、發(fā)展水平、投資匡算、健全發(fā)展的步驟和措施遠景規(guī)劃：（20年以上） 提出風(fēng)景區(qū)規(guī)劃所能達到的最佳狀態(tài)和目標。 按規(guī)劃內(nèi)容分類 景區(qū)綜合規(guī)劃 是一個整體的規(guī)劃概念，是指按照國家和地方旅游業(yè)發(fā)展綱要精神，結(jié)合國家和地方旅游產(chǎn)業(yè)布局的要求，提出旅游資源開發(fā)，市場開拓以及景區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的總體設(shè)想。 景區(qū)專題規(guī)劃 景區(qū)綜合規(guī)劃基本思想的指導(dǎo)下，針對景區(qū)開發(fā)過程中的各輔助部門而提出的專題計劃，其主要內(nèi)容包括景區(qū)服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃。例如景區(qū)資源規(guī)劃、線路規(guī)劃、景區(qū)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃等 。原則獨特性 挖掘特色、塑造形象、突出重點、營造賣點整體性原則 社會、經(jīng)濟整體性；規(guī)劃、建設(shè)系統(tǒng)性市場導(dǎo)向原則 確定目標市場 、設(shè)計適銷對路產(chǎn)品、選取有效地營銷手段彈性原則 時間、空間可操作性原則基本程序規(guī)劃任務(wù)和規(guī)劃人員的確定相關(guān)資料的收集評價分析規(guī)劃大綱確定規(guī)劃文本和圖件編制規(guī)劃成果定稿評審修訂完善上報審批存檔實施 理論基礎(chǔ) 可持續(xù)發(fā)展理論系統(tǒng)理論旅游地生命周期理論區(qū)位理論 可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展理論的核心理念就是：經(jīng)濟效率、社會公平和環(huán)境完整的統(tǒng)一�？沙掷m(xù)發(fā)展的旅游是指在滿足現(xiàn)有旅游者與地方社區(qū)居民需求的同時，保護與增強未來的發(fā)展機會。因而，景區(qū)規(guī)劃、開發(fā)和管理應(yīng)以保護自然和文化資源、使之不受損和退化，保持資源的可長遠利用為前提。采用的方法 環(huán)境承載力分析、景區(qū)生態(tài)足跡計算系統(tǒng)理論系統(tǒng)理論認為系統(tǒng)是由相互聯(lián)系的各個部分和要素組成的，具有一定結(jié)構(gòu)和功能的有機整體�；�本思想： 要把研究和處理的對象都看成是一個系統(tǒng)，從整體上考慮問題 特別注意各個子系統(tǒng)之間的有機聯(lián)系以及系統(tǒng)與外部環(huán)境之間的相互聯(lián)系和相互制約。景區(qū)本身是一個復(fù)雜的關(guān)聯(lián)系統(tǒng)，景區(qū)規(guī)劃應(yīng)采用系統(tǒng)分析和整體考慮的方法進行。景區(qū)規(guī)劃的制定過程本身是一個不斷調(diào)節(jié)和循環(huán)的系統(tǒng)。 旅游景區(qū)規(guī)劃的三個子系統(tǒng) 生命地周期理論 旅游地生命周期理論是描述旅游地演進過程的理論。目前比較公認的旅游生命周期經(jīng)典模型是出自巴特勒（R.Butler)”s”模型。（圖）區(qū)位理論區(qū)位論始創(chuàng)于19世紀初，是說明和探討地理空間對各種經(jīng)濟活動分布和區(qū)位的影響，研究生產(chǎn)力空間組織的一種學(xué)說。實質(zhì)是選擇最佳布局問題，即如何通過科學(xué)合理的布局使生產(chǎn)能以較少的投入獲得較大的收益。是旅游規(guī)劃和開發(fā)的一個重要理論基礎(chǔ)，目標就是確定旅游業(yè)在空間上的合理布局。對旅游規(guī)劃具有重要指導(dǎo)意義的區(qū)位理論 中心地學(xué)說、集聚規(guī)模經(jīng)濟 景區(qū)規(guī)劃的核心 景區(qū)規(guī)劃的核心有四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有對這四個環(huán)節(jié)工作認真到位，技術(shù)保障有力才能保證規(guī)劃質(zhì)量可靠。 確定規(guī)劃目標 景區(qū)規(guī)劃者應(yīng)該在規(guī)劃之初通過大量調(diào)查分析提出規(guī)劃目標引領(lǐng)整個規(guī)劃的編制工作并且應(yīng)當在規(guī)劃文本中用專門的章節(jié)明確表述景區(qū)的開發(fā)目標，鼓勵景區(qū)的投資者和經(jīng)營者朝著預(yù)期目標前進。 具體目標的設(shè)定不同的景區(qū)有所不同，但是應(yīng)圍繞一些公認的價值取向來展開規(guī)劃工作。具體來說是景區(qū)規(guī)劃要以提高旅游者滿意度，為投資者帶來良好的回報、幫助景區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展地利用資源和環(huán)境、與地方社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展為根本價值取向。 在規(guī)劃具體目標時，還應(yīng)依據(jù)基礎(chǔ)分析和背景分析的結(jié)果�；�礎(chǔ)分析包括對當?shù)芈糜钨Y源調(diào)查和評價以及市場調(diào)查和分析；背景分析包括景區(qū)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境和現(xiàn)行的相關(guān)政策法規(guī)。 景區(qū)定位 (1)主題定位 旅游主題是在景區(qū)的建設(shè)和旅游者的旅游活動過程中被不斷地展示和體現(xiàn)出來的一種理念或價值觀念。準確的主題定位是保證景區(qū)形成競爭優(yōu)勢的有力工具。如曼谷被稱為“天使之都”，維也納“音樂之都”。 (2)功能定位 為景區(qū)開發(fā)制定明確的功能導(dǎo)向，通�？梢苑譃橹鲗�(dǎo)功能、支撐功能以及輔助功能三類。例如某景區(qū)環(huán)境優(yōu)美和可進入性同時具備度假條件，那么我們就把該景區(qū)的主導(dǎo)功能定位于度假休閑，支撐功能是康體娛樂、輔助功能為觀光游覽等。在功能定位時準確分析各要素因子，確定正確的功能定位 (3)市場定位 引導(dǎo)市場滿足潛在市場的需求。該部分內(nèi)容包括建立市場的分級評估和確定市場范圍。 (4)產(chǎn)品定位 指出景區(qū)應(yīng)開發(fā)旅游產(chǎn)品和項目的產(chǎn)品規(guī)模、類型、價格以及檔次等。同時產(chǎn)品設(shè)計在保持與景區(qū)主題一致的情況下，有適當?shù)某�前性，多元化和富有�?chuàng)意。 (5)空間布局社區(qū)——吸引物綜合體形式 美國學(xué)者（Gunn，1965)提出的。這種模式在景區(qū)旅游吸引物中心布局一個服務(wù)中心，形成吸引物綜合體，二者之間通過交通聯(lián)系起來，形成所謂的“娛樂同心圓”。三區(qū)結(jié)構(gòu)模式 這種布局方式是Forest在1973年提出的。核心區(qū)是自然區(qū)保護區(qū)，被嚴格保護起來，限制乃至禁止旅游者進入。核心區(qū)外圍是娛樂區(qū)，在娛樂區(qū)里配置了野營、劃船、越野、觀望點等設(shè)施與服務(wù)，對旅游者行為有一定限制。最外邊的區(qū)域是服務(wù)區(qū)，為旅游者提供各種服務(wù)，有服務(wù)和娛樂設(shè)施。 雙核布局模式 這種方法是Travis在1974年提出的，這種模式是三區(qū)結(jié)果模式的一個變通方法，將服務(wù)設(shè)施集中在保護區(qū)的邊緣，服務(wù)區(qū)形成核心自然保護區(qū)和旅游娛樂去的商業(yè)紐帶。核式環(huán)布局形式 使用這種布局的景區(qū)其核心往往為一自然景觀，如溫泉、石林、滑雪場、古建筑等。飯店等服務(wù)設(shè)施環(huán)繞著核心景觀布局，各種設(shè)施之間的交通聯(lián)絡(luò)道路構(gòu)成圓環(huán)，設(shè)施與中心景觀之間也有便道或車道連接，交通網(wǎng)絡(luò)成車輪或傘骨形，類似于“娛樂同心圓”只是布局更加緊湊。 提出保障設(shè)施 景區(qū)管理措施 收集整理與景區(qū)相關(guān)的法律法規(guī)，設(shè)定景區(qū)管理目標，設(shè)計景區(qū)管理機構(gòu)組織，并且對員工提出專門的管理要求。 環(huán)境管理設(shè)施 對景區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理、污水處理等方面提出一些措施。 社區(qū)管理設(shè)施 如何建立有效地社區(qū)參與制度、加強社區(qū)旅游培訓(xùn)教育、健全旅游分配制度和加強完善社區(qū)建設(shè)等 安全管理設(shè)施 對預(yù)防自然災(zāi)害、確保設(shè)施安全等方面提出要求 游客管理設(shè)施 對游客進行事前教育，對其行為進行約束。對景區(qū)游客容量進行管理。 監(jiān)控回饋 首先，整個規(guī)劃的各個技術(shù)環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣的。上一個技術(shù)環(huán)節(jié)的科學(xué)到位是保證下一個技術(shù)環(huán)節(jié)合理有效的重要依據(jù)，但彼此之間的關(guān)系不是單向的。比如：我們應(yīng)該先去得能趕緊去規(guī)劃合理目標才能對景區(qū)進行合理的定位設(shè)計，當事實上對景區(qū)驚醒定位設(shè)計時規(guī)劃組往往會發(fā)現(xiàn)一些新的問題，導(dǎo)致修改最初設(shè)定的規(guī)劃目標。 其次，如果最終發(fā)現(xiàn)規(guī)劃定位或者是保障措施無法得到落實和實施那么規(guī)劃組就有必要返回到最初的規(guī)劃階段從新進行調(diào)查分析、定位布局，以求尋找到最合理、最有效的方案。三種類型的規(guī)劃旅游景區(qū)總體規(guī)劃旅游景區(qū)控制性詳細規(guī)劃旅游景區(qū)修建性詳細規(guī)劃旅游景區(qū)總體規(guī)劃 景區(qū)總體規(guī)劃是對旅游景區(qū)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)布局的構(gòu)想，具有全局戰(zhàn)略性。注重對景區(qū)進行宏觀層面分析和研究。需要在目的地層次的旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下進行。 編制總體規(guī)劃能更好的推動和實現(xiàn)旅游的開發(fā)計劃和發(fā)展目標，確保旅游資源的優(yōu)化配置使其實現(xiàn)最佳利用價值。 總體規(guī)劃的期限一般為10年到20年，同時，可根據(jù)需要對旅游區(qū)的遠景發(fā)展作出輪廓性規(guī)劃安排。類別 軟性 發(fā)展目標、發(fā)展戰(zhàn)略和策略、旅游業(yè)發(fā)展政策、資源調(diào)查與評價、市場分析與預(yù)測、產(chǎn)品形象定位、產(chǎn)品系類開發(fā)、市場營銷策劃等硬性 主要體現(xiàn)在位置確定和土地利用，包括設(shè)施設(shè)定、用地劃分、建筑體量、風(fēng)格和高度的確定、綠化、環(huán)保等 內(nèi)容 對旅游景區(qū)的客源市場的需求總量、地域結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)等進行全面分析與預(yù)測。界定旅游景區(qū)范圍，進行現(xiàn)狀凋查與分析，對旅游資源進行科學(xué)評價。確定旅游景區(qū)的性質(zhì)和主題形象。確定規(guī)劃旅游景區(qū)的布局和功能分區(qū)，提出規(guī)劃期內(nèi)的旅游容量。規(guī)劃旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施研究并確定旅游區(qū)資源的保護范圍和保護措施。提出旅游景區(qū)近期建設(shè)規(guī)則，進行重點項目策劃。提出總體規(guī)劃的實施步驟、措施和方法，以及規(guī)劃、建設(shè)、運營中的管理意見。對旅游景匹開發(fā)建設(shè)進行總體投資分析。 控制性詳細規(guī)劃 在旅游總體規(guī)劃的基礎(chǔ)和框架之下，對特定的旅游區(qū)內(nèi)的建設(shè)開發(fā)用地進行深入的控制性規(guī)劃開發(fā)。為景區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)管理提供依據(jù)，代表了一種規(guī)劃理念，與景區(qū)修建性詳細規(guī)劃相比更強調(diào)通過一些控制性措施對景區(qū)進行管理和引導(dǎo)，在更宏觀層面上提出的劃分以及控制和引導(dǎo)的要求。 主要為景區(qū)近、中期開發(fā)建設(shè)作出安排，規(guī)劃的期限一般為5～10年。 內(nèi)容詳細劃定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。規(guī)劃地塊，規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠化率等控制指標，并根據(jù)各類用地的性質(zhì)增加其他必要的控制指標。規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線、建筑間距等要求。提出對各地塊的建筑體量、尺度、色彩、風(fēng)格等要求。確定各級道路的紅線位置、控制點坐標和標高。修建性詳細規(guī)劃 景區(qū)修建性詳細規(guī)劃是以景區(qū)總體規(guī)劃或控制性規(guī)劃為依據(jù)，對景區(qū)總體布局、建筑的形體設(shè)計和景觀的美化做出具體的設(shè)計方案，并以此檢驗景區(qū)總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃的設(shè)想和構(gòu)思的可行性。 主要為景區(qū)近期開發(fā)建設(shè)作出安排，規(guī)劃的期限一般為3~5年。內(nèi)容 綜合現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析。用地布局。景觀系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。 旅游服務(wù)設(shè)施及附屬設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。 工程管線系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。環(huán)境保護和環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。 景區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 1.重技術(shù)層面，輕體制層面。 我國景區(qū)規(guī)劃開發(fā)經(jīng)過30年的發(fā)展與實踐，技術(shù)越來越先進，如CIS(企業(yè)形象識別系統(tǒng))、GIS(地理信息系統(tǒng))、航空遙感技術(shù)、計算機和數(shù)學(xué)模型等都在景區(qū)規(guī)劃開發(fā)研究與實踐中得到應(yīng)用。國內(nèi)學(xué)者也一直在規(guī)劃的規(guī)范化和科學(xué)化方面進行探索，旅游規(guī)劃研究與實踐中的技術(shù)含量日益提高。然而，在重技術(shù)層面的同時，規(guī)劃編制者對體制層面的因素卻普遍考慮不周。 雖然近年來已有部分學(xué)者對旅游景區(qū)開發(fā)中的利益相關(guān)者、當?shù)鼐用窀兄�等問題進行了研究，但在景區(qū)資源規(guī)劃時，常常存在忽視當?shù)厣鐓^(qū)參與和公眾利益等問題，導(dǎo)致了旅游規(guī)劃中的不公平現(xiàn)象。 2.重規(guī)劃編制，輕開發(fā)落實。 委托單位(旅游景區(qū))在開發(fā)建設(shè)景區(qū)之前，往往花重金聘請知名的規(guī)劃專家及其領(lǐng)導(dǎo)小組對景區(qū)開發(fā)進行整體的策劃、編排。他們通過對景區(qū)旅游資源情況的實地調(diào)查，按照《規(guī)劃通則》的框架要求，根據(jù)自己掌握的豐富的專業(yè)知識及以往實踐經(jīng)驗編制出詳盡精美的規(guī)劃文本。但由于規(guī)劃缺乏科學(xué)性和可操作性、開發(fā)商與景區(qū)利益相關(guān)者的利益沖突、政府干預(yù)等種種原因，使得專家組精心編制出來的規(guī)劃無法在景區(qū)開發(fā)的實踐中落實，規(guī)劃成果只能束之高閣。 3.重經(jīng)濟效益、輕社會效益。 多年來，我國旅游景區(qū)規(guī)劃過程中普遍存在重經(jīng)濟效益，輕社會效益和環(huán)境效益的傾向。景區(qū)管理層和當?shù)卣�府在宏觀決策中，重點關(guān)注的是資源如何開發(fā)利用，往往把開發(fā)速度和經(jīng)濟效益放在首位，而景區(qū)的環(huán)境效益和開發(fā)質(zhì)量則置于次要位置;在規(guī)劃戰(zhàn)略和計劃中，景區(qū)管理層看重的是能快速產(chǎn)生效益的經(jīng)濟項目，而見效不快的環(huán)境保護項目則遲遲未能上馬。不僅造成嚴重的資源浪費，還對當?shù)氐沫h(huán)境構(gòu)成了嚴重威脅。 4.重短期利益，輕長期利益。 旅游景區(qū)資源的規(guī)劃是一項涉及多目標、多利益主體的長期系統(tǒng)項目。然而，當前景區(qū)開發(fā)投資主體，包括政府、企業(yè)、個人及政府、企業(yè)或個人的聯(lián)合投資，在規(guī)劃開發(fā)投入上沒有一種戰(zhàn)略眼光。政府作為投資主體，由于受政府領(lǐng)導(dǎo)任期限制等原因，往往存在將景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目當作“政績工程”的傾向，只著眼于景區(qū)的短期利益。企業(yè)和個人作為投資主體，受經(jīng)濟利益的驅(qū)使，追求短期經(jīng)濟利益的最大化，不能從長遠的角度考慮景區(qū)的環(huán)境保護及可持續(xù)發(fā)展等問題。以上投資主體漠視景區(qū)長遠、可持續(xù)發(fā)展的一個直接后果就是我國新開發(fā)景區(qū)文化內(nèi)涵的普遍缺失。短期利益驅(qū)動下的景區(qū)開發(fā)項目大多是匆匆上馬，草草完工，贏利模式單一，文化表達膚淺，導(dǎo)致景區(qū)失去了其可持續(xù)發(fā)展的靈魂———文化。三、旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)開發(fā)概述景區(qū)開發(fā)要點景區(qū)開發(fā)項目建議書景區(qū)開發(fā)的可行性研究景區(qū)項目的資金籌措景區(qū)的設(shè)計景區(qū)項目管理 （一）旅游景區(qū)開發(fā)的概念 約翰·斯沃布魯克在《景區(qū)開發(fā)與管理》中將其定義為：“為了吸引和招徠游客而建造新的建筑和設(shè)施。” 旅游開發(fā)，是指把旅游地潛在的資源變?yōu)楝F(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢的一項綜合性的系統(tǒng)工程。這個工程包含旅游資源開發(fā)、旅游產(chǎn)品開發(fā)、客源市場開發(fā)，以及配套系統(tǒng)和保障系統(tǒng)的開發(fā)，構(gòu)成一條經(jīng)常處于良好互動狀態(tài)的“旅游開發(fā)鏈”。（李海瑞，《旅游開發(fā)實錄》，2000年） （二）主要的開發(fā)機構(gòu)包括：國外：（1）公共部門：中央政府（各部局）、半官方機構(gòu)、地方政府；（2）私營部門：涉足多個行業(yè)的跨國公司（如環(huán)球公司和迪士尼公司）、大型休閑公司（如英國的蘭克公司）、把休閑作為部分開發(fā)內(nèi)容的開發(fā)商、中小型私人公司、個體企業(yè)；（3）志愿性部門：全國性的機構(gòu)（如英國國家和古跡保護委員會）、地方性的托管機構(gòu)（如工業(yè)遺址、某一特定場所或者特定項目）。國內(nèi)： 國有開發(fā)商（如各級政府，國有企業(yè)）；民辦私營企業(yè)；股份制企業(yè)；境外開發(fā)商。 （三）旅游景區(qū)開發(fā)類型 1、在以前不是景區(qū)的地方建造全新的景區(qū)，如即將建造的上海迪士尼樂園。 2、將原有的景區(qū)改建成新的景區(qū)，如樂高樂園是在經(jīng)營不佳的英國溫莎狩獵公園的原址上建造起來的。 3、在現(xiàn)有的景區(qū)內(nèi)增建大型新項目，以吸引更多顧客，開發(fā)新市場。如在主題公園內(nèi)新增建大型游樂項目。 4、在現(xiàn)有的景區(qū)內(nèi)增加服務(wù)設(shè)施，主要目標是改善服務(wù)設(shè)施或者鼓勵游客增加二次消費。如許多博物館內(nèi)的新零售店或主題餐廳。 5、創(chuàng)辦新的節(jié)事活動或是舉辦每次變換地點的奧運會之類的節(jié)事活動。舉辦此類節(jié)事活動需要進行大量的開發(fā)或改造。如北京08奧運會。 （四）旅游景區(qū)開發(fā)的內(nèi)容 1、旅游景區(qū)規(guī)劃 2、旅游景觀、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的設(shè)計 3、施工建設(shè) 4、建立和完善管理體系和服務(wù)體系 5、培育和營造良好的社會環(huán)境 6、開發(fā)旅游市場 （五）旅游景區(qū)開發(fā)的程序 旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個極為復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟過程，是一項綜合性和全局性很強的工作�？傮w而言，它主要包括如下五個環(huán)節(jié)：一是編制項目建議書，并報批立項；二是進行可行性研究，并報批；三是做出項目環(huán)境影響評估報告，并報批；四是編制旅游規(guī)劃；五是旅游景區(qū)的開工建設(shè)。 項目建議書（又稱立項申請）是項目建設(shè)籌建單位或項目立法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃（包括旅游行業(yè)規(guī)劃）、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，按照技術(shù)經(jīng)濟政策和建設(shè)任務(wù)的要求，在計劃研究的基礎(chǔ)上，提出的某一具體項目的建設(shè)文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。 （一）建議書的地位和作用第一，項目建議書是旅游投資的前期準備，是關(guān)系到投資的后續(xù)工作能否繼續(xù)或進展順利的前提。第二，為可行性研究報告提供依據(jù)，項目建議書對可行性研究報告的內(nèi)容有綱領(lǐng)性影響，可行性研究報告是項目建議書的深化與細化。第三，為決策部門選擇確定項目提供依據(jù)，項目建議書的審批過程是旅游投資者對投資項目認識的加深過程與項目的調(diào)整過程，將對最終投資決策產(chǎn)生影響。第四，涉及利用外資的項目，在項目建議書批準后，方可對外開展工作。 （二）建議書的特點 1、框架性 項目建議書是項目建設(shè)籌建單位或項目法人對擬建旅游項目的必要性、可行性提出輪廓設(shè)想。它的直接目的就是通過審批，它更多的是從較宏觀的角度來分析項目的必要性、可行性。建議書的書寫內(nèi)容應(yīng)該簡明扼要，重點突出，層次清楚。 2、指導(dǎo)性 項目一旦獲得通過，項目建設(shè)籌建單位或項目法人就要委托咨詢機構(gòu)對投資項目進行可行性研究，編制可行性研究報告。項目建議書是編寫可行性研究報告的指導(dǎo)性文件。 3、前瞻性 項目建議書的編寫，要考慮國民經(jīng)濟與社會的長遠發(fā)展及分析旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢，依據(jù)項目擬建地的條件提出旅游投資項目。項目要有比較好的成長性與未來適應(yīng)性。 （三）建議書的內(nèi)容 項目建議書的主要內(nèi)容應(yīng)包括： 1、項目提出的必要性和依據(jù)； 2、產(chǎn)品方案擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想； 3、資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初步分析； 4、投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想； 5、項目進度的大體安排； 6、經(jīng)濟效果和社會效益的初步估計，包括初步的財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價； 7、環(huán)境影響的初步評價，包括治理“三廢”措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析； 8、結(jié)論； 9、附件。 （四）項目建議書的審批 大中型基本建設(shè)項目、限額以上更新改造項目，委托有資格的工程咨詢、設(shè)計單位初評后，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市計委及行業(yè)歸口主管部門初審后，報國家計委審批，其中特大型項目（總投資4億元以上的交通、能源、原材料項目，2億元以上的其他項目），由國家計委審核后報國務(wù)院審批�？偼顿Y在限額以上的外商投資項目，項目建議分別由省紀委、行業(yè)主管部門初審后，報國家計委會同外經(jīng)貿(mào)部等有關(guān)部門審批；超過1億美元的重大項目，上報國務(wù)院審批。 小型基本建設(shè)項目，限額以下更新改造項目由地方或國務(wù)院有關(guān)部門審批。其中： 小型項目中總投資1000萬元以上的內(nèi)資項目、總投資500萬美元以上的生產(chǎn)性外資項目、300萬美元以上的非生產(chǎn)性利用外資項目，項目建議書由地方或國務(wù)院有關(guān)部門審批。 總投資1000萬元以下的內(nèi)資項目、總投資500萬美元以下的非生產(chǎn)性利用外資項目，本著簡化程序的原則，若項目建設(shè)內(nèi)容比較簡單，也可直接編報可行性研究報告。 （一）可行性研究的目標：總體目標： 在做出工程上馬或者放棄的決策之前，盡可能準確的評估所提交方案的可行性�？尚行匝芯康姆帜繕耍� 1、盡可能的評估提議建設(shè)的景區(qū)在財務(wù)上的可行性，也即計算出資本和收益成本，對游客數(shù)量進行預(yù)測； 2、預(yù)測未來的可能情況以及景區(qū)的市場/目標市場的規(guī)模。 3、為項目申請資金提供幫助的正當理由。 4、從規(guī)模、地形以及可進入性方面幫助確立景區(qū)的最佳位址。 5、為籌劃中的開發(fā)申請?zhí)峁�幫助，以表明計劃開發(fā)的景區(qū)是有市場的。 6、吸引潛在的贊助商、特許經(jīng)銷商。 7、分析具體的運營問題，如勞動力的可得性。 8、確定潛在的財務(wù)來源支援。 9、提供有用的市場信息。 （二）可行性研究的步驟 （三）可行性研究的人員組織內(nèi)部員工： 聘請外部顧問： （四）可行性研究的內(nèi)容 1、市場研究（1）游客類型： 國內(nèi)度假者、國外度假者、一日游游客、學(xué)校團體、當?shù)鼐用�、公司客戶等。�?）游客數(shù)量： 距離景區(qū)60分鐘至90分鐘車程范圍內(nèi)的客源區(qū)的人口總數(shù)；目前該旅游區(qū)的度假者的數(shù)量；吸引同類細分市場的本地競爭對手情況；景區(qū)自身的規(guī)模和性質(zhì)。（3）客源地： 客源地大小、國內(nèi)市場還是國際市場（4）季節(jié)性： 對于高度季節(jié)性的學(xué)校市場和家庭市場的依賴程度，（此類型多集中在學(xué)校假期間出游）；來自于當?shù)氐挠慰退�占的百分比，（因為當�(shù)赜慰捅壤�越高，對景區(qū)需求的季節(jié)性越弱）。 2、景區(qū)的選址標準 靠近主要的人口聚集中心區(qū)；交通網(wǎng)絡(luò)及其可靠性；本地區(qū)現(xiàn)有的其他景區(qū)；客源區(qū)的社會經(jīng)濟狀況；氣候；水電等當?shù)毓�共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況及當?shù)馗黝惼髽I(yè)情況；可供使用的土地面積大小、類型和質(zhì)量、成本及土地使用方面的政策和法律規(guī)定；工作人員的工資水平及可得性；政府部門對旅游項目的財政支助和實物援助；當?shù)厣鐓^(qū)對計劃建設(shè)景區(qū)的態(tài)度；建設(shè)成本等等。 3、財務(wù)可行性（1）資本支出：購買地皮以及在這塊土地上進行的任何修繕和準備工作；作為景區(qū)載體的建筑結(jié)構(gòu)的修建工作；景區(qū)的布置；推出景區(qū)的成本；景區(qū)開業(yè)前需要支付的其他成本；景區(qū)運營成本。（2）景區(qū)收入：門票費；零售店和餐飲服務(wù)產(chǎn)生的收入；外部資金來源（如捐贈和贊助）；其他收入（如出售特許經(jīng)營權(quán)、提供導(dǎo)游及房屋出租等）。北諾丁漢郡的英國中央公園選址決策（本特雷，1989年）：市場相關(guān)標準區(qū)位靠近潛在的市場可進入性輔助設(shè)施競爭對手其他可開發(fā)的旅游資源自然條件場所的美學(xué)特征水源土地承載娛樂的開發(fā)能力其他標準人力的可得性及良好的人際關(guān)系土地的可得性及其成本，土地的規(guī)劃和規(guī)制政府的財政支持社會經(jīng)濟特征 舍伍德森林兩小時的車程范圍內(nèi)有800萬居民好附近有村、鎮(zhèn)無舍伍德森林自身 風(fēng)景秀麗，動植物群種類多樣中央公園改善了自然環(huán)境已開發(fā)人工湖 從酒店和餐館招聘來的有能力的管理者地價比倫敦近郊低很多，土地供應(yīng)量：629棟別墅占地440英畝英格蘭政府和當?shù)卣�府援助�?400萬英鎊當?shù)氐闹С郑?00個工作崗位；改善當?shù)丨h(huán)境 （五）可行性研究報告的編制可行性研究的主要依據(jù)如下：（1）國家經(jīng)濟和社會發(fā)展的長期規(guī)劃。部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟政策，以及國家和地方法規(guī)等。（2）經(jīng)過批準的項目建議書和項目意向性協(xié)議等文件。（3）由國家批準的資源報告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，另外對于交通運輸項目建設(shè)要有有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等。（4）國家進出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策。（5）當?shù)氐臄M建項目所在地址的自然、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料。（6）有關(guān)國家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術(shù)、經(jīng)濟方面的法規(guī)、標準等資料。（7）由國家頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與經(jīng)濟評價參數(shù)等。（8）包含各種市場信息的市場凋查報告。 可行性研究報告的編寫規(guī)范 可行性報告的編寫有一定的規(guī)范。最初的可行性報告源自于工業(yè)項目，所以其他行業(yè)項目可行性報告格式基本以工業(yè)項目可行性報告的框架為藍本，結(jié)合本行業(yè)的特點加以適當調(diào)整來編寫。旅游項目可行性報告一般由12個部分和若干附件組成。 （六）可行性研究存在的問題 1、市場經(jīng)常處于變化之中，到規(guī)劃的景區(qū)開業(yè)時，顧客行為和口味偏好可能已經(jīng)發(fā)生重大變化。 2、沒有哪兩個景區(qū)是相同的，因此要找到一個相似的景區(qū)來幫助開發(fā)商判定計劃建設(shè)的景區(qū)能否成功是一件很困難的事情。 3、景區(qū)的開發(fā)醞釀時間特別長，因此可行性研究所依據(jù)的那些假定變量如利率、建筑成本和員工雇傭成本可能會在景區(qū)開工建設(shè)時就已經(jīng)過時了。 4、許多景區(qū)，特別是公共部門的一些景區(qū)，有著一系列的復(fù)雜目標，這些目標中有些是自相矛盾的。 （一）旅游景區(qū)開發(fā)投資費用估算 項目總投資費用是擬建項目從前期準備工作開始到項目全部投產(chǎn)為止所發(fā)生的全部費用以及生產(chǎn)期所需全部流動資金。 費用估算的原則： 1、客觀性原則 估算要做到客觀、接近實際，在思想上要有充分認識，在技術(shù)上要盡量保障客觀。 2、系統(tǒng)性原則 應(yīng)該從全盤的角度按系統(tǒng)全面、避免重復(fù)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的原則來估算。從時間上的前后協(xié)調(diào)來說，應(yīng)考慮是否用費用換取時間，即增加費用來縮短工期的問題。 3、留有余地原則 在施工的時候往往碰上意想不到的費用，如物價的升高、小開支項目的增加、自然原因或社會原因造成的費用增加、資金與材料不能及時到位造成的拖延而引起的費用增加等，因此，費用的估算應(yīng)留有適當?shù)挠嗟亍?4、非單一方案原則 費用估算應(yīng)包括確定和考慮各種不同的費用估算替代方案。 （二）籌措資金的渠道和方式國外： 私營機構(gòu)（透支；貸款；商業(yè)抵押；風(fēng)險資本投入；股票轉(zhuǎn)讓；商業(yè)擴張方案）；公共部門（歐洲委員會、中央政府、地方政府）；志愿型組織；吸引外部投資。國內(nèi)： 國家財政資金（基本建設(shè)基金）；銀行信貸資金（包括政策性銀行和商業(yè)銀行的信貸資金）；非銀行金融機構(gòu)資金；發(fā)行債券；企業(yè)資金（包括股份有限公司發(fā)行股票籌資）；金融租賃；利用外資。 （三）籌措資金的策略制定籌資策略應(yīng)考慮的問題： 1、 因地因時制宜，量力而行 在制定籌資策略時應(yīng)考慮資金的用途、數(shù)額和回收期，同時還要考慮對資金的償還能力。 2、有利于降低成本 項目資金的獲得需付出代價，籌資策略的選擇要重點考慮降低籌資的成本。 3、還款期要適度 還款期限過短，會加重企業(yè)或項目業(yè)主的負擔；還款時間過于集中，也會導(dǎo)致借新債還舊債的不利局面。 4、如果項目投資主體是企業(yè)，還應(yīng)注意企業(yè)權(quán)利的控制 企業(yè)財產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和獲益權(quán)等是企業(yè)的重要權(quán)利，為了獲得資金有時要在權(quán)利方面做出一定的讓步。因此，企業(yè)產(chǎn)權(quán)的變動是評價其籌資策略優(yōu)劣的重要準則。 至于具體的投資策略，還有以下幾點可供參考： 1、籌資渠道單一化 這種策略可用于籌資成本較低、政策性較強的項目。例如利用國家財政資金、利用政策性銀行貸款等。 2、籌資渠道多樣化及合理組合 這種籌資策略適用于資金需求量大，主渠道資金不足的項目。多渠道籌集項目資金應(yīng)降低籌資成本。 3、債務(wù)償還期合理組合 企業(yè)或項目業(yè)主在債務(wù)償還期的安排上，要長期、中期、短期貸款合理安排，防止還款時間及額度高度集中，為以后還款安排帶來困難。 （四）籌措資金的風(fēng)險 1、信用風(fēng)險(貸款銀行有追索權(quán)，貸款人要承擔責任) 2、建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險(建設(shè)和開發(fā)失敗，發(fā)生不可抗力的情況，貸款人有融資風(fēng)險) 3、市場和營運風(fēng)險(在激烈的市場競爭中，籌劃不當，業(yè)績欠佳) 4、金融風(fēng)險(如匯率波動、利率變動、通貨膨脹等因素） 5、政治風(fēng)險(扣頒發(fā)新稅率、進行匯兌限制、國有化或其他可能損害項目成功的政策和法律的制定和實施等） 6、法律風(fēng)險（由于經(jīng)濟體不同，法制不健全，無法用法律提供應(yīng)有的保護，導(dǎo)致利益損失） 7、環(huán)境風(fēng)險（由于違反環(huán)境保護條例，造成污染環(huán)境，帶來經(jīng)濟損失）等。 （一）景區(qū)設(shè)計的元素構(gòu)成 1、建筑物的規(guī)模、形式、外觀、顏色及材料 2、建筑物的內(nèi)部格局、形式及裝飾 3、景區(qū)整體布局及建筑物之間的間隔 4、景區(qū)內(nèi)設(shè)施及外觀的設(shè)計 5、景區(qū)內(nèi)的人行道及輔路所用的材料 6、路標和垃圾箱等景區(qū)設(shè)施的位置及形狀 7、景區(qū)內(nèi)其他服務(wù)設(shè)施的選址、形狀和外觀 8、景區(qū)的入口及其他可能達到的通道 9、景區(qū)內(nèi)的交通 （二）景區(qū)設(shè)計目標 1、創(chuàng)造利潤和收入 2、節(jié)約運營成本 3、靈活性（景區(qū)具有容納新建筑或新項目的空間；景區(qū)運營具有縮減規(guī)模的彈性；部分景區(qū)能夠臨時改變用途用以開發(fā)商機） 4、安全 5、全天候運營（盡量克服惡劣天氣帶來的影響，保證任何天氣下都可以運營） 6、景區(qū)人性化（標識牌、可進入性、相關(guān)信息的提供、輔助性服務(wù)設(shè)施、線路設(shè)計、能夠應(yīng)付高峰） 7、迎合有特殊需要的游客（殘疾人、帶嬰幼兒夫妻） 8、美學(xué)意義上的吸引力 9、環(huán)境友好 10、設(shè)計與外部觀眾（規(guī)劃者、投資者、潛在顧客） （三）設(shè)計的約束條件 1、項目的預(yù)算 2、景區(qū)開發(fā)組織的企業(yè)文化及其高層管理者對景區(qū)的看法。其他成功景區(qū)的經(jīng)驗及設(shè)計也會左右設(shè)計者的想法。 3、與景區(qū)選擇相關(guān)的問題，包括規(guī)模、地形、排水系統(tǒng)以及底土的土質(zhì)。 4、包括健康、安全及防火規(guī)章等法律方面的因素。 5、地方規(guī)劃部門的決策 6、氣候。 （四）景區(qū)設(shè)計中的博弈 （一）項目管理的內(nèi)容 1、資源管理（1）人：由景區(qū)經(jīng)營者直接聘用或由完成各項目任務(wù)的其他機構(gòu)聘用。包括：建筑師、設(shè)計師和測量師；建筑工人和工匠；材料供應(yīng)商；裝潢人員和裝配人員；園藝師；市場營銷人員；地方政府管理者；公用事業(yè)人員（2）物：指項目開發(fā)過程所需要的所有物資。如：建筑材料；園藝材料；向工地輸送水和煤氣的管道電纜；景區(qū)核心部分設(shè)施；景區(qū)餐飲店和商店所需設(shè)施等。 2、時間管理 管理時間是指確保各項任務(wù)按預(yù)先安排的進度完成，以免造成承建商等待。因此一開始就必須對完成各項任務(wù)所需時間有一個實際的估計，并且必須留有緩沖時間，以防止不可預(yù)見的問題影響預(yù)定的工程進度。如惡劣天氣和供貨延遲等。 3、質(zhì)量管理 所達到的質(zhì)量標準通常是在資源、時間和預(yù)算約束下做出一定讓步和“權(quán)衡利弊”結(jié)果。但是質(zhì)量水平一定要達到目標市場所能接受的標準。 （二）項目管理的階段 羅杰斯和斯林（Rogers and Slinn，1993）確認的項目開發(fā)過程的四階段： 1、規(guī)劃：目標；時間和成本的估計；團隊建設(shè) 2、安排進度：配備資源；安排活動 3、控制：監(jiān)督；修訂計劃和目標 4、項目實施和運營 （三）項目管理技術(shù) 1、關(guān)鍵途徑分析（CPA） 是以時間為基礎(chǔ)的項目管理技術(shù)，通過該方法項目負責人可以弄清楚參與項目開發(fā)之間的相互影響，并作出安排。 2、進度評估法（PERT） 這種方法把景區(qū)項目分為若干工作和任務(wù)，從分析完成每項任務(wù)所需要的時間角度來計算項目工期。 3、線性規(guī)劃 線性規(guī)劃是一種數(shù)學(xué)技術(shù)，操作時將一系列變量引入線性規(guī)劃模型，并得出達到預(yù)期結(jié)果的多種選擇。 （四）施工管理 開工之前，為防止將來出現(xiàn)問題，需要進行以下各項檢查： 1、確保所有相關(guān)人員（建筑師、造價工程師、建筑商、景區(qū)經(jīng)營者）都清楚各自在合同中的責任和義務(wù)。 2、檢查所有必備的保險單是否都已經(jīng)辦妥。 3、確保符合所有的規(guī)范以及得到必要的許可，如規(guī)劃許可、建筑規(guī)范和消防規(guī)范。 4、確保用于支付工程費的資金到位，不至于因拖欠款項而延誤工期。 避免糾紛的指導(dǎo)方針： 1、只使用有經(jīng)驗和有資格的建筑師和造價工程師； 2、為設(shè)計者提供一個簡明的設(shè)計要求，不要經(jīng)常修改設(shè)計要求； 3、讓專家們自由的工作，但保持對他們的監(jiān)督； 4、按時付款； 5、不要催促設(shè)計者或承包商，以防他們被迫“偷工減料”。 （五）項目管理與景區(qū)開業(yè) 盡管施工階段的管理與景區(qū)開業(yè)后的管理是分開的，但是項目開發(fā)階段的管理包括了景區(qū)的開業(yè)。項目負責人必須確保做好景區(qū)開業(yè)的一切準備，以最佳的狀態(tài)迎接對外開放。負責人的責任在景區(qū)開始對外營業(yè)后才算真正結(jié)束。參考文獻 1.鄒統(tǒng)釬.旅游景區(qū)開發(fā)與管理[M]，清華大學(xué)出版社.2008年. 2.約翰·斯沃布魯克.旅游景區(qū)開發(fā)與管理[M]，旅游教育出版社.2006年. 3.楊桂華.旅游景區(qū)管理[M]，科學(xué)出版社.2006年. 4.唐代劍.旅游規(guī)劃原理[M]，浙江大學(xué)出版社.2006年. 5.陳家剛.旅游規(guī)劃與開發(fā)[M]，南開大學(xué)出版社.2007年. 6.全華，王麗華.旅游規(guī)劃學(xué)[M]，東北財經(jīng)大學(xué)出版社.2003年. 7.吳中軍.旅游景區(qū)規(guī)劃與開發(fā)[M]，高等教育出版社.2008年. 8.保繼剛.旅游規(guī)劃與策劃案例[M]，廣東旅游出版社.2005年. 9.高樂全，蘇紅.旅游地的規(guī)劃與開發(fā)[J].科學(xué)教育研究.2007年. 10.林振華.淺析旅游開發(fā)策劃[J].中南林業(yè)調(diào)查規(guī)劃.2006年. 11.王大悟.關(guān)于旅游規(guī)劃若干認識的探討[J].旅游學(xué)刊.2001年. 12.李敏.旅游景區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標體系研究[D].西安:西北大學(xué)，2006年. 13.  http:// www.baidu.com 14. http://www.xici.net 問題： 1、 2、JUz紅軟基地

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